[헤럴드경제=김성훈 기자] 문재인 정부 임기 전반기 동안 서울 집값이 역대 정권 중 가장 높은 수준으로 상승한 가운데, 남은 후반기도 집값을 잡기 위한 악전고투가 펼쳐질 것으로 전망된다. 역대 최저 수준의 금리가 지속되고 수십조원의 토지보상금까지 풀리지만 신규 주택 공급 효과는 적기(適期)에 나타나기 쉽지 않아 보이기 때문이다.

▶현정부 전반기 집값 상승률, 참여정부 같은기간보다 높아= KB리브온 월간주택가격동향에 따르면, 현 정부 임기 전반기(2017년5월~2019년10월) 서울 주택가격(아파트·단독·연립 포함) 상승률은 15.73%로 문민정부가 들어선 후 역대 정권의 전반기 집값 상승률 가운데 가장 높다. 집값이 큰 수준으로 뛰어올랐던 참여정부 후반기(28.28%)만큼은 아니지만, 참여정부 전반기(11.41%) 보다도 높다. 지난해 9·13 대책 이후 한동안 안정세를 기록했던 집값이 최근 들어 다시 상승세로 돌아선 터라 후반기도 안심할 수 없다.

김상조 청와대 정책실장은 지난 10일 기자간담회에서 “현재까지의 주택정책 기조를 일관되게 지켜나갈 것”이라고 밝혀, 시장이 진정되지 않을 경우 보다 강도 높은 조세정책과 대출규제 정책을 꺼내들 수 있음을 시사했다. 국토교통부 역시 지난 8일부터 부활한 민간택지 분양가 상한제와 더불어 이상거래 집중점검 등 시장의 고삐를 더욱 단단히 조일 방침이다.

정부가 이같이 엄포에 나선 것은 후반기에도 집값 불안을 촉발할만한 변수들이 예고돼 있어 쉽지 않은 상황이 전개될 것으로 전망되기 때문이다.

현 정부가 집권초기부터 집값 잡기에 총력을 기울였으나 이전 정권보다 전반기 상승률은 더 높았다. 저금리, 토지보상금, 공급부족 현상 등으로 집권 후반기에도 집값안정은 장담하기 쉽지 않다. [헤럴드경제DB]

▶금리 역대최저수준, 집값 높아져도 금융비용은 낮아져= 우선 역대 최저수준의 금리로 주택을 구매·보유하는 데 드는 비용이 크게 낮아졌다. 직방이 주택담보인정비율(LTV) 40%를 가정해 아파트 구입에 따른 연간 금융비용을 계산한 결과, 올해 3분기 368만원으로 나타나 2분기 372만원보다 낮아졌다. 2분기가 3분기보다 집값이 더 상승했음(3.2억→3.6억원)에도 금융비용은 더 낮아진 것이다.

함영진 직방 랩장은 “정부가 대출 규제를 강하게 유지하면서 자금 유입을 원천적으로 차단하고 있지만, 기존 주택 보유자의 금융비용 부담이 낮아 매도를 유인하지 못하는 문제가 있다”며 “아파트 매매시장의 가격 안정화를 목표로 한다면 신규 수요 유입차단과 함께 기존 주택 보유자들의 매도를 유인할 수 있는 제도를 고민할 필요가 있다”고 지적했다.

▶50조원 토지보상금·심화되는 공급부족도 불안요인= 3기 신도시 공급으로 인한 토지보상금 역시 집값을 들쑤실 우려가 있다. 부동산 업계에 따르면 올해와 내년 3기 신도시 추진 등으로 인해 총 50조원의 토지보상금이 시중에 풀린다. 올해 확정돼 있는 의왕월암지구(52만4000여㎡)를 시작으로 줄줄이 보상 작업이 이뤄진다. 이는 다시 부동산 시장에 유입될 가능성이 높다. 참여정부 당시 건설교통부 조사 결과에 따르면, 2006년에는 토지보상금 29조원 가운데 37.8%가 부동산 거래에 쓰였다. 정부는 토지보상으로 현금이 아닌 다른 땅을 대신 주는 ‘대토 보상’ 등으로 유동성이 풀리는 것을 최소화할 방침이지만 한계가 있을 것으로 전망된다.

공급 부족 현상은 더욱 심화될 것으로 전망된다. 분양가 상한제 시행으로 일시적으로 공급을 촉진하는 효과는 있을 수 있겠지만, 중장기적으로 사업성이 떨어진 정비사업의 추진 동력이 약해질 것이라는 것이 전문가들의 중론이다. 임대사업등록자가 늘어남에 따라 시장에 매물로 나올 수 있는 기존주택의 수도 점차 줄어가고 있다. 내년 4월부터는 분양권 전매제한으로 서울의 분양권 거래 시장이 완전히 닫히게 된다. 정부가 공급에 문제 없다는 근거로 내세우는 3기 신도시 등은 정부 계획대로 순조롭게 진행되더라도 현 정부 임기 말기인 2021년말부터 하나둘 분양이 이뤄질 것으로 보인다.

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