10·1 부동산대책으로 분양가 상한제 유예 아파트에 올라타려는 막판 청약 열기가 뜨거울 것으로 보인다. 사진은 철거공사가 한창인 서울 둔촌 주공 아파트. [박해묵 기자/mook@]

‘강남 아파트 3.3㎡당 1억’ 에 화들짝 놀란 정부가 황급히 10·1 조치를 내놨다.

관리처분계획 인가를 받은 재건축·재개발 단지에 6개월간 분양가 상한제 유예기간을 주고, 고가주택 보유자나 주택임대·매매업자의 돈줄을 죄어 ‘갭투자’를 막겠다는 내용이 골자다. 분양가 상한제 유예는 ‘무소의 뿔’ 처럼 직진할 것 같았던 김현미 국토교통부 장관이 한 발 물러선 것이어서 주목된다. 내년 4월15일 총선을 의식한 여론 무마용이라는 비판도 있지만 과도한 재산권 침해와 급격한 공급 위축의 부작용을 피해 갈 수 있다는 점에서 다행스런 일이다.

주택 실수요자들과 투자자들의 눈은 이제 10·1 조치 이후 쓰여질 부동산시장 시나리오로 향하고 있다.

시나리오의 첫 장은 활활 타오를 ‘막판 밀어내기 분양의 열기’다. 분양가 상한제 시행이 내년 4월말까지 유예되면서 ‘로또 분양 막차’에 올라타려는 청약열기가 뜨겁게 달아오를 것이다.

상한제 시행 전 HUG(주택도시보증공사)의 분양가 통제 아래서도 주변 시세 보다 ‘억소리’나는 차익이 주어지는 아파트가 수두룩하다. 대략 신반포3차·경남(래미안 원베일리), 개포주공, 둔촌주공, 반포우성 등 20여곳 2만5000여가구가 분양가 상한제 유예의 혜택을 받을 것으로 관측된다. 선분양이 확정돼 조만간 시장에 나올 반포우성은 분양가가 3.3㎡당 평균 4891만원으로 책정됐다. 전용면적 84㎡ 분양가가 16억원 안팎. 인근 ‘아크로리버파크’의 같은 면적은 28억5000만원에 실거래된 사례가 있어 10억원 가량의 차익도 가능하다는 평가다.

강남권 로또 아파트를 가져가려면 청약가점이 70점(만점 84점)은 돼야 한다. 낙타가 바늘 구멍을 통과하는 것처럼 어렵다. 청약가점만 가지고는 ‘언감생심’이다. 웬만한 곳은 국민주택 규모인 전용면적 84㎡짜리도 분양가가 9억원을 넘어 중도금 대출이 안된다. 청약통장을 고이고이 모셔둔 무주택자이면서 현금 동원력을 갖춘 청약 고가점자를 위한 성대한 잔치가 열리는 것이다.

‘분양가 상한제 시행 이후라면 정부의 규제에서 역으로 기회를 포착할 수 있다.

정부는 10·1 조치에서 상한제 적용 대상을 기존 시군구 단위에서 동 단위로 좁히는 ’핀셋 규제‘를 하겠다고 했다. 전국 31개 투기과열지구 중 일반분양 예정물량이 많거나 분양가 통제 회피를 위한 후분양 단지가 확인되는 동을 중심으로 상한제를 적용한다는 것. 눈치빠른 투자자라면 이런 곳이 ’투자가치가 높은 곳‘임을 직감할 것이다. 노무현 정부 시절인 2006년 강남 3구와 목동, 분당 등 버블세븐 지역 집값이 투기과열지구로 지정된 이후 더 큰 폭으로 올랐던 일을 떠올려 보면 금세 이해가 된다.

핀셋규제 지역은 교육·교통·생활인프라가 갖춰져 많은 사람들이 선호하는 곳이다. 정부가 콕 찍어주는 인기지역을 마다할 이유가 없다. 상한제가 정한 2~3년의 의무거주와 최장 10년의 전매제한은 ’똘똘한 한 채‘를 선호하는 추세에 큰 걸림돌이 되지 않는다. 다만 해당 정비사업 조합의 수익성 악화로 일반분양 일정이 무한정 늦어지거나 물량도 적어질 수 있다는 점은 유념해야 한다.

10·1 조치 후 서울 집값의 향방을 가늠하려면 향후 수급도 점검해야 한다.

부동산114에 따르면 서울은 민간택지 분양가상한제가 폐지됐던 2015년 박근혜 정부부터 공급이 늘어나기 시작해 올해에는 4만2892가구로 정점을 찍고 내년에는 4만1512가구로 줄어들어 2021년에는 올해의 절반 수준인 2만644가구가 예상된다.

특히 2021년은 전국과 서울의 입주물량도 올해의 절반 밖에 안될 것으로 예상된다. 이렇게 공급이 부족해지면 가격은 상승할 수밖에 없다. 지난 8월 12일 정부가 투기과열지구 민간택지 분양가상한제를 적용할 수 있다고 발표한 이후 서울 집값은 지속 상승하고 있다. 도심 재건축·재개발 위축으로 주택공급이 부족할 것이라는 투자심리가 작동하고 있는 것이다.

집값에 영향을 주는 주요 변수는 크게 정책·심리·경제 펀더멘털(기초 체력)이다. 이 중 작금의 경제 펀더멘털은 경제성장률 2%대가 위협받을 정도로 집값에 우호적이지 않다. 그러나 저금리·저성장·저물가 ’3저로 투자처를 찾지못해 떠도는 1000조원의 유동자금이 서울 아파트를 안전한 투자처로 지목하고 있는 마당이어서 그 영향력이 반감되고 있다. 3대 요소 전반을 평가한다면 10·1 조치 이후에도 집값은 강보합세를 나타낼 것이 유력해 보인다.

문호진 기자/mhj@heraldcorp.com