이마트, 롯데쇼핑, 홈플러스 등 대형마트 3사가 일제히 부동산 유동화에 나서고 있다. 부동산 자산을 외부로 매각한 뒤 이를 다시 빌려쓰는 ‘세일 앤드 리스백(sale & leaseback)’ 방식을 택한다는 점에서는 모두 유사하다. 다만 각사의 목적이 투자자금 확보, 재무구조 개선, 재무적투자자(FI)의 투자금 회수 등으로 조금씩 다른 모습이다.

14일 투자금융(IB) 업계에 따르면 이마트는 KB증권과 업무협약을 맺고 연내 1조원의 자산유동화를 추진 중이다. 매각 점포 선정과 투자자 모집 등을 연내 모두 마무리하겠다는 입장이다. 공모로 조성될 외부 부동산 펀드에 매각하는 방안이 유력한 것으로 전해졌다.

롯데쇼핑 또한 백화점, 아울렛, 마트 등을 아우르는 부동산 유동화 작업을 한창 진행 중이다. 지난 5월 롯데백화점 강남점을 약 4250억원 규모로 현물출자 받은 롯데리츠는 최근 백화점 3곳, 아울렛 2곳, 마트 4곳을 추가로 양도받았는데, 이들 자산을 공모 리츠로 상장하기 위한 증권신고서를 최근 금융감독원에 제출했다. 올 10월 중으로 상장 작업을 마무리하겠다는 게 롯데 측 계획이다. 약 6000억원 수준의 대출(사채 발행 포함)에 기반해 6% 후반대 배당이 가능한 구조로 설계될 전망이다.

4조원이 넘는 부동산 유동화에 나섰던 홈플러스는 지난 3월 공모 흥행에 실패하면서 상장 의사를 철회했지만, 최근 임일순 대표가 직접 “좀더 정교하게 전략화해 리츠 상장에 재도전할 것”이라고 밝혀 업계 관심을 모았다.

유통사들이 일제히 부동산 유동화에 나서고 있는 것은 오프라인 점포의 수익성 악화에 따른 재무구조 개선 및 온라인 투자를 위한 현금확보 필요성이 높아지고 있기 때문이라는 점에서 유사하다. 그러나 구체적인 추진 목적은 상이한 모습이다.

우선 롯데쇼핑의 경우 투자실탄 마련 성격이 강하다. 롯데는 유통 계열사의 온라인 통합을 위해 오는 2022년까지 3조원을 투자하겠다고 밝힌 상황으로, 이중 절반을 롯데쇼핑이 부담해야 한다. 그룹 차원에서도 리츠 상장에 각별한 신경을 기울이는 모양새다. 롯데쇼핑은 향후 그룹이 인수합병, 기업공개(IPO) 등 딜의 자문을 맡길 때 이번 리츠의 수요예측 및 청약 경쟁률을 참고할 것이라는 입장을 주관사단에 전했다는 후문이 나오기도 했다.

이마트는 최근 스탠더드앤드푸어스(S&P)로부터 신용등급 강등(BBB→BBB-) 결정을 받아든 데 이어, 창사 이래 첫 적자(2분기)를 기록했다. 부동산을 유동화할 경우 임대료 지출에 따라 현금흐름은 일시적으로 악화될 수 있지만, 막대한 현금이 일시에 유입되는 장점이 있다. 향후 체질 개선을 위한 재원을 마련한다는 의미가 크다.

홈플러스는 리츠 상장이 대주주 MBK파트너스의 자금회수 수단이다. 공모를 통해 신규 자금이 유입되면 이자비용 절감, 감가상각비 감소 등 효과를 거둘 수 있지만, 막대한 임대료를 감안하면 홈플러스가 누리는 긍정적 효과는 대부분 상쇄된다. MBK파트너스는 막대한 자산의 지분 일부를 외부에 넘김으로써 향후 엑시트(투자금회수)의 부담을 덜게 된다.

최준선 기자/human@heraldcorp.com