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  • 밀어내기 vs 미루기…서울 분양 ‘대혼돈’

  • 기사입력 2019-07-11 11:07
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하반기 예정물량 3만여가구
분양가 상한제 시행 눈치보기
일정기간 유예조치 땐 밀어내기
적용 불가피 땐 분양연기 늘듯
HUG와 분양가 협상 최대변수



정부가 민간택지에 분양가 상한제를 확대 적용하겠다는 뜻을 시사하면서 하반기 서울 아파트 분양 일정이 종잡을 수 없는 상황으로 치닫고 있다. 분양가 상한제가 어떤 방식으로 시행되느냐에 따라 분양을 밀어낼 것인지 미룰 것인지 선택이 달라질 전망이지만, 어떤 경우건 분양가 제한을 피하기 어렵다는 분석이 나온다.

부동산114에 따르면, 하반기 서울 아파트 분양 예정 물량은 3만363 가구다. 상반기 분양 물량이 1만1020 가구로 워낙 적었던 탓에, 하반기에 예정된 물량이 모두 나온다고 해도 2015~2017년의 연평균 분양 물량 4만2265가구에 미치지 못한다.

문제는 하반기 분양을 예정하고 있는 곳들도 제때 분양을 할 수 있을지 미지수라는 것이다. 정부가 민간택지 분양가 상한제를 시행하겠다고 나섬에 따라, 어느 시점에 분양하는 것이 분양가를 가장 높게 받을 수 있을 지 검토해야 하는 상황이 됐기 때문이다.

가령 하반기 분양 최대어로 꼽히는 강동구 둔촌주공(일반분양 5056가구)의 경우 주택도시보증공사(이하 HUG)의 보증을 받아 선분양을 할 지, 일부는 선분양하고 일부는 후분양을 할 지 등 여러 조건을 놓고 고민 중이다. 기존에는 HUG와 분양가를 얼마로 할 것인지만 협상하면 됐지만, 이제는 분양가 상한제를 적용받게 될 것인지, 적용된다면 분양가는 얼마가 될 것인지 등 여러 변수를 계산에 넣고 대응 전략을 짜야 한다.

서울의 서초구의 한 재건축 조합장은 “분양가 상한제를 시행하면 ‘반값 아파트’ 된다는 말까지 떠돌고 있어서 조합원들 문의 전화가 하루 종일 빗발치고 있다”며 “정책 자체가 불분명하기 때문에 현재로서는 어떤 것도 결정할 수 없는 상황”이라고 말했다.

만약 정부가 분양가 상한제 도입을 예고하되 일정기간 적용을 유예해주는 방식으로 한다면, 적용을 피하기 위한 밀어내기 분양이 속출할 것으로 전망된다. 2007년에도 이같은 방식으로 분양가 상한제가 도입돼 밀어내기 분양이 붐을 이룬 바 있다.

그러나 올해는 이 같은 방법이 쉽지 않다. 당장 분양 비수기인 여름철인데다, 성수기인 10월부터는 변수가 더 많다. 청약업무가 금융결제원에서 한국감정원으로 이관되면서 달라지는 청약 환경도 분양일정을 잡을 때 고려해야 할 변수다. 특히 2007년과는 달리 HUG의 ‘고분양가 관리지역’이라는 기준 아래 분양 보증 심사를 받아야 해서 길고 지리한 분양가 협상 과정을 거쳐야 한다. HUG는 최근 보증 심사 기준을 바꿔 분양가를 더 낮추겠다고 공언한터라, 분양가 상한제에 쫓긴 사업자들의 협상력이 약해질 수밖에 없는 상황이다. 밀어내기 분양에 성공한다고 해서 분양가를 높게 책정하기도 어렵다.

밀어내기 분양에도 실패해 결국 분양가 상한제를 적용받게 될 경우에는 분양을 미루는 사업장이 늘어날 것으로 전망된다. 2007년에도 제도 시행 후 1년 동안 수도권에서는 단 한 곳이 488가구만 분양하는 역대급 분양 가뭄이 나타난 바 있다.

한 건설사 관계자는 “과거에도 분양가 상한제가 2007년 시행이후 6년 동안이나 유지됐고 이번에도 한번 도입되면 언제 해제될지 알 수 없는 상황이기 때문에 무작정 분양을 미룰 수만은 없을 것 같다”며 “어차피 분양가 상한제가 해제돼도 HUG 보증 때문에 제값을 받을 수 없는 상황이라면, HUG 보증과 비교해 분양가 상한제의 분양가가 얼마 정도 수준으로 결정되느냐에 따라 분양 일정이 조정될 것”이라고 말했다.

김성훈 기자/paq@heraldcorp.com
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