주변 집값 자극 부작용 막고
원주민 재정착율 높이는 효과
이천 중리서 성공모델 만들 것
정부는 지난해 말 남양주 왕숙ㆍ하남 교산ㆍ인천 계양ㆍ과천지구 등 수도권 4곳에 3기 신도시 조성 계획을 발표했다. 주택 가수요 규제에 초점이 맞춰진 ‘9ㆍ13 대책’에 더한 후속조치로 공급을 늘려 폭등하는 서울 집값을 잡고, 젊은 세대와 무주택 서민에게 내 집 마련 기회를 주는 등 주거안정성을 높이려는 취지다.
하지만 3기 신도시 개발을 위한 땅을 확보하는 과정에서 원주민들은 본인 의사와 관계 없이 그 땅을 떠나야 한다. 자칫 원주민들 사이엔 헐값에 땅이 강제수용돼 터전만 잃고 쫓겨날 것이라는 인식이 퍼질 수도 있다. 반면 정부는 토지보상금이 한꺼번에 풀리면서 주변 부동산 시장을 자극하지 않을까 우려한다. 정부는 3기 신도시를 포함해 30개 공공택지를 새로 조성할 예정이어서 보상금액이 20조원을 넘을 것으로 추산된다.
정부와 원주민의 이런 고민을 해결하기 위해 LH(한국토지주택공사)가 꺼내든 카드가 ‘대토 보상 활성화’다. 대토보상은 토지를 수용 당하는 원주민에게 현금 대신 신도시 내 땅으로 보상하는 방식이다. 현금 보상의 부작용을 막고, 택지개발 이익도 원주민들과 공유할 수 있다. ‘대토 보상’의 호응도를 높이려면 촘촘한 설계가 필요하다. 이 미션을 수행중인 한병호<사진> LH 금융사업기획처장을 만나 대토 보상이 부동산 시장에서 어떤 의미를 갖는지 짚어봤다. 한 처장은 “대토 보상을 선택한 토지 소유주들이 땅을 부동산투자회사(리츠)에 현물출자해 리츠가 개발이익을 소유주들에게 나눠주는 대토보상리츠를 새로 도입하는 등 공공택지 개발이익 공유로 원주민 재정착률을 높이는 데 역점을 두고 있다”고 말했다.
-대토를 활용한 시행사업은 주로 민간영역이었다. LH가 굳이 대토보상리츠를 도입하려는 이유는?
▶3기 신도시 등 공공택지개발이 본격화되면 토지소유자와의 보상갈등, 원주민 둥지 내몰림, 인근지역 부동산가격 상승 등의 부작용이 발생한다. 특히 원주민이 민간개발업체와 대토개발사업을 진행하는 과정에서 원주민이 가져가야할 개발이익을 민간개발업체가 가져가는 등 대토보상 취지와 다르게 개발사업이 진행되는 것을 보고 안타까운 생각이 들었다. LH가 대토보상리츠를 통해 원주민을 위한 개발사업의 길잡이 역할을 함으로써 개발사업의 이익을 오롯이 원주민이 가져갈 수 있도록 하는 것이 공공기관인 LH의 역할이라고 생각한다.
-대토보상에 대한 토지주들의 호응도는 어느 정도인가.
▶대토보상은 주로 부동산가격 상승이 기대되는 수도권 사업지구에서 이뤄지고 있다. 2011~2017년 LH 사업지구의 대토보상 계약률은 2.7%에 불과했으나 작년은 15.4%로 크게 올랐다. 이는 일부 수도권 사업지구의 대토보상 계약률이 50%를 상회한 데 따른 결과다. 수도권 우량지구에서 상업용지 등을 대토보상으로 공급받게 되면 일반경쟁입찰 토지를 저렴한 가격에 수의계약으로 확보, 개발 이익을 남길 수 있다.
-토지주들을 설득하려면 수익률이 관건인데 민간에 비해 얼마나 경쟁력이 있는지 궁금하다.
▶대토보상리츠는 공공기관인 LH가 개발 공동주택의 미분양 발생 시 매입확약을 제공, 사업 리스크를 감소시켜 사업비를 저리에 조달할 수 있다. 또 LH가 수취하는 자산관리수수료를 리츠 유동성이 확보되는 시점 이후로 늦춰줌으로써 리츠의 원활한 자금운용을 지원한다. 또 금융기관과 연계해 대토보상자에 대한 세금, 채무상환자금, 이주자금 등을 지원할 수 있다.
-대토보상토지의 양도소득세, 수익배당에 따른 세금문제 등 대토 보상제도를 활성화하기 위한 방안도 있어야 할텐데.
▶토지소유자가 대토보상을 받는 경우 보상토지에 대한 양도세 과세이연 또는 감면이 가능하나 리츠에 현물출자를 할 경우 과세이연이 종료돼 실질적인 혜택을 받지 못한다. 또 토지보상법에서 토지소유자가 대토용지를 리츠에 전매할 수 있도록 허용했음에도 리츠에 현물출자 시 등기원인이 대토보상으로 되지 않고 매매로 기재됨으로써 양도세 감면을 받지 못하는 불합리한 점이 있다. LH는 향후 이러한 불합리한 양도세 제도 개선을 정부에 건의할 계획이며 아울러 리츠가 토지소유자로부터 취득하는 대토에 대한 취득세 감면도 추진할 계획이다.
대토개발은 사업특성 상 사업종료시점에 많은 수익이 발생하고 이에 따라 높은 세금부담이 우려되는 것은 사실이나 리츠는 법인세법에 따라 배당가능이익의 90%이상을 배당할 경우 법인세 감면 혜택을 받으므로 법인세 감면을 통한 배당이익 증가의 장점이 있다.
-민간 시행사들이 대토보상 토지물량 확보에 나서면서 시장이 과열되고 있다고 하는데.
▶대토보상은 대토등기를 마칠 때까지 전매가 금지되어 있으나 최근 일부 수도권 지구에서 민간개발업체가 대토보상자에게 현금을 지급하고 대토보상권리를 매입하는 등 위법행위가 발생하고 있다. 전매행위 벌칙조항 신설 등 대응책이 필요하다.
-대토보상리츠 첫 적용 사업지구, 그리고 향후 로드맵은?
▶올해 대토보상리츠 사업지구로 이천중리, 성남복정, 남양주진접2, 구리갈매역세권지구를 추진할 계획이다, 이천중리지구는 작년부터 대토조합과 협의를 진행해 왔으며 현재 상업용지를 대상으로 약 65억원 규모의 출자자를 모집했고 올해 말 리츠를 설립하고 내년에 대토를 공급받아 개발사업을 시행할 예정이다. 올해는 대토보상리츠 사업성패가 달려 있는 중요한 해다. 이천중리지구에서 성공모델을 만든다면 3기신도시를 포함한 많은 사업지구에서 토지소유자들이 리츠 참여를 희망할 것으로 보인다.
문호진 선임기자/mhj@heraldcorp.com
