사진설명: ‘상가변호사 닷컴’(법무법인 명경 서울) 이상언 부장

약사 L씨는 2005년경부터 충북 소재 상가건물을 임차해 약국을 운영했다. 2015년경부터는 월 조제료만 4,000만원 이상, 월 조제건수는 7,000~7,500건을 유지할 정도로 성장했다.

약국이 번창해 나가던 2018년 12월경 건물주 측은 L씨에게 임대차계약 종료 및 명도를 통보했다. 상가 명도 시 5,000만원을 지급하겠다는 제안도 덧붙였다.

그러나 L씨는 건물주 측의 제안에 동의할 수 없었다. 지난 10여 년간 약국 활성화를 위해 갖은 노력을 마다하지 않았던 L씨에게 건물주의 제안은 강탈행위와 다름이 없다고 생각했기 때문이다.

L씨는 법률적으로 대처하기로 하고 자신의 법적 권리가 무엇인지부터 확인했는데, 상가임대차보호법 상 ‘계약갱신요구’는 불가하지만 ‘권리금회수기회의 보호’의 주장은 가능했다. 하지만 ‘권리금회수 기회의 보호’를 주장했던 임차인들 중 상당수가 오히려 패소하는 경우가 많은 상황이었기 때문에 신중에 신중을 기해야만 했다.

L씨는 상가관련 법률을 주로 다루는 법무법인의 도움을 받기로 하고, 자신이 상가임대차보호법에 의해 권리금을 보호받기 위해서 필요한 조치가 무엇인지, 어떤 절차를 통해 권리를 주장해야 하는지 등을 파악했다. 이후 법적조치 이행이나 건물주 측과의 협의 등은 법률대리인에게 위임하고, 자신은 법률대리인의 자문에 따라 신규임차인을 구해 권리금계약을 체결하는데 주력했다. 소송을 대비하는 상황에서 신규임차인을 구하는 시점부터 계약조항 검토, 권리금계약 체결, 신규임차인을 임대인에게 주선, 권리금계약 유지, 권리금계약 파기 등으로 이어지는 모든 과정에서 법률적인 판단과 주의가 필요했다.

2019년 1월경 L씨가 신규임차인과 권리금 4억에 권리금계약을 체결한 후, 주선하자 건물주 측은 처음에는 임대료를 무리하게 인상할 수 있다고 주장했다. 그러나 L씨 측은 이미 이에 대한 대비가 마련되어 있었고, 건물주 측의 다른 주장에 대해서도 명확한 법리와 유사사건 처리 경험, 직접 승소한 사례 등을 통해 대처했다.

건물주 측은 처음에는 자신들도 법률대리인을 선임했다가, 그 후로는 직접 합의금 2억원을 제시했다가, 그 다음에는 3억원, 최종적으로는 L씨가 신규임차인으로부터 지급받기로 했던 4억원 전액을 지급하기로 하고, ‘권리 양도·양수 계약’(권리금계약)을 통해 해당 약국을 인수했다. 당초 5,000만원만 지급하고 임차인을 명도하려 했던 건물주 측이 신규임차인 자격으로 권리금을 지급하고 인수한 된 것이다.

상가임대차 관련 법률을 주로 다루고 있는 법무법인 ‘상가변호사 닷컴’(법무법인 명경 서울)의 이상언 사무부장은 “임차인이 상임법을 통해 권리금을 보호받기 위해서는 철저한 사전 대비가 필요하다” 면서 “특히 계약갱신을 주장할 수 없는 임차인일 경우 건물주와 분쟁이 발생됐거나 예상된다면, 계약만료 6~7개월 전부터 건물주의 계약연장 의사 등을 파악하고, 계약연장이 불분명하다면 그 즉시부터 권리금회수를 준비해야 한다”고 강조한다.
 
상임법 상 권리금회수 기회를 보호받기 위해서는 일반인들이나 비전문가들이 생각하는 것 보다 더 많은 사안들을 대비하고 고려해야 한다는 것이다. 계약종료 시점에 가까워질수록 시간이 부족해지고, 결국 이렇게 되면 임차인이 패소할 가능성이 높아지기 때문이다.

그는 또 “임차인들이 충분한 시간을 갖고 철저히 대비한다면 충분히 승소할 수 있을 뿐 아니라, 이번 약국 L씨 사건과 같이 권리금소송을 제기하지 않고도 권리금을 회수할 수 있는 길을 찾게 될 수도 있다.”고 말했다.

윤병찬기자 / yoon4698@heraldcorp.com