분양가 시세에 근접해
임차인 “할인 해달라”
국토부 “형평 안맞다”
[헤럴드경제=김우영 기자] 정부는 진통을 겪고 있는 10년 임대주택의 분양전환 가격 산정 방식을 그대로 유지하기로 했다. 대신 분양을 원하는 임차인에게 장기저리로 대출상품을 제공하는 등 지원책을 마련했다.
18일 국토교통부는 이 같은 내용의 ‘10년 임대주택 임차인의 주거불안 지원 대책’을 발표했다.
10년 임대주택은 최초 10년은 임대로 거주한 뒤 분양으로 전환하는 방식으로, 한국토지주택공사(LH)와 민간건설사가 주택도시기금을 지원받아 공공택지에 건설한 임대주택이다. 2003년 도입된 뒤 2006년 판교신도시를 시작으로 본격 도입돼, 전국적으로 LH 6만6000가구, 민간건설사 5만4000가구 등 12만 가구가 공급됐다. 분양전환 가격은 ‘감정평가 금액 이하’로 정해진다.
판교 등 수도권의 10년 임대주택 임차인들은 주변 집값 급등으로 분양전환 가격이 도저히 부담할 수 없는 수준이라며 가격 산정 방식을 바꿔야 한다고 주장했다. 이들은 5년 공공임대 분양전환 가격은 조성원가와 감정평가 금액의 산술평균으로 결정되는 걸 거론하며 형평성 문제도 제기했다.
하지만 국토부는 분양전환 가격 산정방식 변경 요구는 받아들이지 않았다. 국토부는 사후에 법을 개정하여 적용하는 것은 불가능하다고 밝혔다. 또 이미 3만3000가구가 당초 계약대로 분양전환됐다는 점도 분양전환 조건 변경이 적절하지 않은 이유가 됐다.
대신 분양전환을 원하는 임차인은 분양전환 시기와 절차, 대금 납부방법, 주택 수선 등을 사업자와 협의할 수 있도록 했다. 분양전환 가격은 지방자치단체장이 선정한 2개 감정평가 법인이 평가한 감정평가금액을 산술평균해 정하도록 했다. 그럼에도 이견이 남아 있다면 각 지자체에 설치돼 있는 임대주택분쟁조정위원회를 통해 조정을 받도록 제도를 개선하기로 했다. 국토부는 조정위를 통해 분양전환 가격이 합리적으로 조정될 것으로 기대했다.
이와 함께 임차인의 자금부담을 덜 수 있는 지원책을 마련했다. 임대사업자의 분양전환 통보 후 임차인의 사전 검토 및 자금마련 준비가 충분히 이뤄질 수 있도록 준비기간을 현행 6개월에서 1년으로 연장하기로 했다. 임차인이 무주택자이고 전용85㎡이하 국민주택 규모에 살고 있다면 은행과 사업자간 협약을 통해 장기저리대출 상품을 이용할 수 있도록 했다. 대출규제의 경우 5년 임대와 마찬가지로 투기지역이나 투기과열지구로 지정되기 전에 임차인이 입주계약을 체결한 경우 주택담보대출비율(LTV) 70%, 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하기로 했다. LH는 분양전환 가격이 5억원을 초과하는 주택은 초과분에 한해 최대 10년간 분할 납부를 할 수 있게 할 예정이다.
분양전환을 원하지 않는 임차인은 임대기간을 늘릴 수 있다. 적용 대상은 가격 급등으로 분양전환을 포기한 국민주택 규모 이하, 무주택 임차인이다. 가격 급등 기준은 입주자 모집공고시 주택가격 대비 분양전환 가격 상승률이 최근 10년간 전국 아파트 가격 상승률의 1.5배(한국감정원 공표)를 초과하는 경우다. 이들 조건에 부합하는 임차인은 무주택을 유지하는 조건으로 최대 4년간 거주할 수 있다. 영구임대주택자격을 충족하는 주거취약계층은 4년을 추가 연장할 수 있다. 만약 임대기간 연장을 한 민간 사업자가 부도나 파산 등의 이유로 계속 연장하기 어려운 경우 LH 등 공공사업자가 해당 주택을 매입해 연장할 수 있도록 할 계획이다.
국토부는 ‘공공주택 특별법’ 및 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정안을 올해 안에 입법예고해 2019년 6월까지 개정한다는 목표다.
국토부에 따르면 내년에 분양전환이 예정된 단지는 판교 4000가구와 동탄ㆍ무안 1000가구 등 5000가구다. 2020년에는 판교 1000가구, 오산ㆍ제주 1000가구 등 2000가구가 분양전환이 예고돼 있다.
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