투기지역 지정 땐 매수세 위축 불가피
재건축 연한 상향 등도 공급 묶는 악재로
수요억제 따른 유동자금 쏠림 심화될수도
공급전망 불투명 실수요자 장벽 작용우려

“규제가 오히려 시장에 신규 주택공급을 억제해 시장에서 원하는 신축주택 품귀현상을 부추길 수 있다.” (이상우 유진투자증권 연구원)

과열을 막기 위한 정부의 후속규제가 임박한 가운데 매수세 위축을 통한 가격 안정화엔 한계점이 크다는 지적이 잇따른다. 작년 8ㆍ2 부동산 대책이 단기적인 투자수요를 차단한 이후 매물 부족으로 다시 오름세로 돌아선 것과 같은 맥락이다. 수요를 분산하고 공급을 늘려야 한다는 목소리가 커지는 이유다.

주춤하던 매수세는 다시 증가세다. 27일 서울부동산정보광장에 따르면 25일 기준 서울의 아파트 거래량은 5328건, 하루 평균 213건으로 집계됐다. 작년 8월(1만4677건)에는 한참 못 미치는 규모지만, 6월(4785건ㆍ하루 평균 160건)과 7월(5610건ㆍ하루 평균 181건)보다는 늘었다.

송파구의 한 공인 관계자는 “임대등록 유도부터 양도세 부과, 분양권 거래 제한 등 공급을 줄이는 데 초점이 맞춰진 정책으로 오름세가 커졌다고 보고 있다”며 “추가규제가 거래를 줄일 수는 있어도 집값을 억누르긴 힘들 것”이라고 말했다.

국토교통부는 주택시장의 안정을 위한 원점 타격을 노리고 있다. 8ㆍ2 대책에서 선보였던 핀셋규제와 판박이다. 서울부터 과천ㆍ광명ㆍ대구 등 투기지역 확대가 출발선이다. 투기지역으로 지정되면 청약1순위 자격 제한과 분양권 전매 제한, 세대당 담보대출 제한 등이 적용된다. 시장에선 정량요건을 갖춘 동대문구, 동작구, 종로구, 중구 등이 포함될 것으로 내다보고 있다.

규제지역에 포함되는 지역에선 당장 매수세 위축이 예상된다. 청약시장의 진입장벽도 높아진다. 투기수요가 차단되는 동시에 실수요자의 영향도 불가피하다는 의미다. 재건축 연한 연장과 재건축 임대주택비율 상향도 같은 효과를 부른다. 지역의 매물 감소는 지금과 같은 강한 매수세와는 반대로 작용할 가능성이 크다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “거래는 안 되는데 호가가 오르는 이상현상이 계속되는 상황에서 추가규제는 되레 긁어 부스럼이 될 수도 있을 것”이라며 “강한 수요 억제책과 경기 위축이 맞물리면서 유동자금의 쏠림현상은 가속할 수도 있다”고 경계했다.

부동산114에 따르면 9월부터 11월까지 수도권 입주물량은 6만4779가구로 대부분 경기도에 집중돼 있다. 서울에서 일반에 분양되는 물량은 재개발 5200가구, 재건축 3400가구 등 9600여 가구에 불과하다. 국토부와 서울시가 시장관리협의체를 구성하겠다고 밝혔지만, 박원순 시장의 여의도ㆍ용산 개발이 보류되면서 공급 전망마저 불투명한 실정이다.

결국 실수요자의 진입 장벽은 높아질 수밖에 없다. 새 아파트는 시세보다 분양가가 낮아 이른바 ‘로또 청약’이 될 가능성이 높지만, 자금력이 약한 일반 수요엔 언감생심이다. 지역의 시세가 오르면 부담은 고스란히 다세대ㆍ연립이나 전ㆍ월세를 전전하는 이들의 몫이다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 “집값이 오르면 자연스레 전ㆍ월세 가구들이 어려워진다”며 “추가규제 이후 안정화가 이뤄지지 않으면 정부는 전ㆍ월세 상한제나 계약갱신청구권의 강제 도입을 서두를 수 있을 것”이라고 말했다.

지역ㆍ단지별 양극화 심화도 난제다. 정부의 시장 개입이 낳은 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호현상이 짙어질 수 있어서다. 은평구의 한 공인 관계자는 “인기단지의 경우 몇 집이 호가를 높이고 매수자가 접근하면 다시 매물을 거두는 식으로 시세를 올리고 있다”면서 “핀셋규제라고 하지만 구별로 지정되는 특성상 상대적으로 거래가 뜸하고 집값이 제자리인 지역의 불만은 커질 수밖에 없다“고 했다.

정찬수 기자/andy@heraldcorp.com