공정률 60%엔 골조만 확인 가능
국토부 “하자 여부는 살아본후…”
분양권 투자매력은 사실상 소멸

후분양제가 확대되면 부동산 투기 수단이란 지적을 받아온 분양권 전매는 크게 줄어들 수밖에 없다. 하지만 후분양을 하더라도 부실시공에 따른 하자보수 분쟁은 크게 줄어들긴 어려울 것으로 보인다.

국토부는 민간건설사가 공정률 60% 이후 분양을 하면 사업비 대출한도를 늘려주고 대출금리는 내려주는 내용의 후분양제 로드맵을 지난 28일 발표했다.

공정률 60%는 단지 규모와 여건에 따라 약간의 차이는 있지만 골조공사가 마무리된 상태다. 건물 자체는 70~80%가량 올라가 있고 내부 시설 등을 작업하는 것으로, 외관은 어느 정도 형태를 갖춘 것이다. 실제 공정률이 60% 진행된 서울의 한 아파트 공사 현장을 보면 일부 가구에 섀시가 설치되는 정도다. 내부 마감이나 인테리어 등 살면서 피부로 느낄 편의사항을 육안으로 확인할 순 없다.

한 대형건설사 관계자는 “소비자들이 민감하게 여기는 내부 설비 등은 마지막 20%에 집중된다”고 설명했다.

국토부 하자심사ㆍ분쟁조정위원회에 따르면 2010년 이후 지난해까지 신고된 하자분쟁의 81%가 결로나 균열 등 건축 관련 분쟁이었다. 선분양제에선 견본주택과 조감도 등을 보고 구매 여부를 결정해야 했다면, 후분양제는 콘크리트 덩어리를 보고 결정해야 하는 차이가 있을 뿐이다. 정부도 이같은 현실을 잘 알고는 있다.

국토부 관계자는 “하자 발생은 감리제도나 사전점검제도 내실화 등으로 보완할 부분”이라며 “누수나 결로 같은 생활하자는 살아봐야 알 수 있는 것”이라고 인정했다.

이를 보완하기 위해 일부 저층에 견본으로 미리 샘플하우스를 만들어 소비자에게 보여줄 것으로 예상된다. 소비자들은 동간 거리, 조망, 채광 등을 어느 정도 확인할 수 있다.

일각에서는 오히려 공정률 60%라야 붙박이장 같은 각종 선택사항을 변경할 수 있어 소비자의 선택권이 확보된다는 주장도 있다.

한편 후분양제가 확대되면 부동산 투기 수단으로 전락했다는 비판을 받아온 분양권 전매는 자연스레 감소할 것으로 보인다.

일반적으로 아파트 단지를 짓는데 2년 반에서 3년 가량이 걸리기 때문에 분양권은 그만큼의 시간가치가 반영돼 있다. 하지만 공정률 60%에서 분양을 하게 되면 입주 때까지 1년 가량이 남는다. 후분양을 하더라도 분양권을 사고 팔 수는 있지만, 입주를 하면 주택으로 변경되기 때문에 분양권을 사고 팔 시간 자체가 줄어드는 것이다.

여기에 각종 규제는 그대로 적용되기 때문에 분양권 투자 매력은 크게 줄어든다. 현재 조정대상지역에서는 입주 때까지 분양권 전매가 제한돼 후분양이 확대되더라도 달라지는 게 없다. 비조정대상지역도 6개월간 분양권 전매가 제한된다.

국토부 관계자는 “후분양제가 확대되면 분양권 전매를 억제하는 파생효과가 있을 것”이라고 기대했다.

김우영 기자/kwy@heraldcorp.com