집값 안정 속 거래절벽 동시에
양극화 해소·주거복지 큰 과제
규제 완화되면 다시 오를 수도
“내년까지는 부동산 시장 안정 국면이 유지될 것이다. 수요 억제책으로 벌어놓은 시간 동안 주거복지를 위한 중장기적 대책을 마련해야 한다.”
문재인 정부 1년을 맞아 헤럴드경제는 남은 임기 4년 동안의 부동산 시장이 어떻게 흘러갈 것인지에 대해 전문가들의 의견을 들었다. 전문가들은 현재의 시장 안정 국면이 당분간 이어질 것이라는 점에서는 큰 틀에서 의견이 일치했지만, 안정의 지속 여부에 대해서는 주장의 결을 달리 했다.
김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “집권 첫 해는 전 정부의 규제 완화에 따른 과열이 정상화될 수 있도록 규제 정비를 진행한 만큼, 집권 2~3주년 차는 집값 안정을 끌어낼 것으로 보인다”고 전망했다.
함영진 직방 빅데이터랩장 역시 “적어도 내년 상반기까지 집값 안정 국면이 이어질 것”이라며 “한 분기에 입주물량이 10만호씩 쏟아지는 공급과잉 현상이 내년 1분기에는 마무리가 되는데, 올해 분양 계획이 잡혀 있는 45만 가구가 모두 공급되면 안정기가 1년 정도 더 이어질 수 있다”고 내다봤다.
거래 절벽 역시 계속될 것으로 전망됐다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “거래 절벽은 임기 중에 계속 이어지고, 시간이 갈수록 심화할 것”이라며 현 정부가 다주택자의 임대사업등록을 유도하는 데 따른 ‘매물 잠김’ 현상에서 원인을 찾았다.
권 교수는 “다주택자가 임대사업등록을 하면 집을 매도할 수 없기 때문에, 1가구1주택자만 집을 팔 수 있는데, 거주 중인 집을 팔 사람이 몇이나 있겠나”라며 “무주택자는 신규 주택 분양 시장 밖에는 집을 살 수 있는 길이 없다”고 말했다.
김 연구위원 역시 “지난해 매매 거래를 한 수요가 많아서 남아있는 수요가 크게 줄었고, 금융 규제로 신규 수요 촉발이 어려운 상황이어서 거래 절벽은 당분간 유지될 것”이라며 “거래량은 집값의 선행 지표이기 때문에 집값도 일정 부분 조정을 받게 될 것으로 보인다”고 말했다.
현재의 안정세가 일시적인 것이라는 지적도 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “수요 공급의 논리 상 강남 집값은 일시적 조정이 있을 수는 있지만 계속 오를 수밖에 없다”며 “정부가 강남 집값을 인정하지 않고 잡으려고만 든다면 시장 불안은 계속될 것이다”라고 내다봤다. 권 교수는 “향후 규제가 완화되면 집값이 오를 수 있기 때문에 사전에 예방할 수 있는 공급확대정책이나 수요분산정책을 준비해야 한다”고 조언했다.
보유세 인상 등의 다주택자 옥죄기 카드가 남아 있어 ‘강남 및 다주택자와의 전쟁’은 남은 임기 중에도 이어질 것 같다고 전문가들은 전망한다. ‘보유세는 높이고 거래세를 낮춘다’는 것이 정부의 입장이지만, 이미 다주택자 양도소득세 중과로 거래세를 높여놓은 것을 뒤집기 힘든데다, 취등록세를 더 낮추는 것은 한계가 있기 때문이다.
규제 국면이 지속될 경우 과잉 규제로 ‘지역별 양극화’가 심화될 수 있다는 지적이 나온다. 심 교수는 “가뜩이나 지방은 지역 경기 악화로 부동산 시장까지 침체되는 악순환이 있는데, 강남 집값을 잡으려고 무리한 정책을 동원했다가 지역 경제가 먼저 죽을 수 있다”고 말했다.
김성훈 기자/paq@heraldcorp.com
