국토부가 발표한 평균치와 비슷
최대치 8억4000만원 설명 불가능
국토교통부가 서울 강남 재건축 아파트 단지 15곳의 초과이익환수금이 평균치를 4억4000만원, 최대치를 8억4000만원이라 밝힌 데 대해 논란이 뜨겁다. 시장은 믿을 수 없다며 충격에 빠졌다. 국토부는 산정방식을 뚜렷이 공개하지 않고 있다.
헤럴드경제는 국토부의 설명과 전문가의 조언을 들어 서초구 반포주공1단지 3주구(이하 ‘3주구’)의 초과이익환수액을 구해봤다. 3주구는 조합원 1인당 환수금이 8억4000만원일 것으로 유력하게 추정되는 곳이다. 조합 자체적으로는 6500만원으로 예상됐었다. 구체적 수치는 조합 사업계획서를 바탕으로 했지만, 국토부가 적용한 수치와 차이가 있을 수 있다. 가급적 부담액이 높게 나오는 방식으로 계산했지만, 최대한 보수적으로 계산했다는 국토부의 결과보다 낮게 나타났다.
▶종후가치 많아야 3조7400억=초과이익환수금은 ‘종후(사업완료 후) 아파트 단지의 가치 총액’에서 ‘종전(사업 전) 가치 총액’과 ‘정상적인 주택가격 상승액’, ‘개발비용’을 뺀 금액에서 일정 비율을 계산하는 방식으로 구한다. 이 4개의 수치가 모두 사업방식, 준공시점 등에 따라 변동되는 미지수여서 계산법에 따라 환수금이 크게 달라질 수 있다.
국토부는 조합원 분양분은 분양가에다 준공시점까지의 상승률을 계산해 반영하고, 일반 분양분은 일반 분양가로 했다고 설명했다.
3주구는 23ㆍ33ㆍ39ㆍ43ㆍ49ㆍ55ㆍ65평형(조합 기준에 따라 ‘㎥’가 아닌 ‘평’을 단위로 함) 2091세대를 짓는 사업이다. 조합원분은 1480세대로, 추정분양가는 면적에 따라 9억9301만원~22억7643만원이다. 모두 더하면 2조2000여억원이다. 분양시점부터 공사기간을 4년으로 잡고 이 기간 주변 집값이 20% 상승한다 가정할 경우, 2조6500여억원이 된다. 주변 집값의 범위를 어떻게 보느냐에 따라 높아질 수 있다.
일반분양분 611세대는 분양가가 나오지 않았지만, 많아야 조합원 분양가보다 20% 정도 높다는 점을 감안해 계산하면 1조900여억원으로 나온다. 조합원분과 더하면 3조7400여억원이다.
▶종전가치 최저 1조800억원=종전 가치는 이미 결정돼 있는 공시가격을 따른다. 3주구는 사업을 시작한 지 10년이 넘었기 때문에, 2023년 준공을 예상한다면, 10년 전인 2013년의 공시가격 7억1800만원을 따른다. 총 1490세대기 때문에 1조700억원이 종전 가치다.
종전 가치도 변동 가능성이 있다. 준공 시점이 늦춰지거나 앞당겨진다면 공시가격이 크게 달라진다. 3주구 공시가격은 2012년 8억3200만원, 2014년 7억5600만원이었다. 2013년이 가장 낮은 해여서 환수금이 가장 높게 계산된다.
‘정상적인 주택가격 상승액’도 준공 시점에 따라 달라질 수 있다. 3주구는 2013~2023년 누적 주택가격 상승액이 반영된다. 국토부는 과거 5년간의 서초구 주택가격 상승률을 기준으로 삼았다. 한국감정원이 집계한 이 기간 서초구의 상승률은 13.4%다. 향후 5년은 같은 상승률을 가정하기 때문에 10년치는 28.5%다. 종전 가치(1조700억)에 이 상승률을 반영하면 3000여억원이 ‘정상적인 주택가격 상승액’이라 볼 수 있다.
마지막 개발비용은 공사비와 설계비, 조합운영비 등 기타사업비로 구성된다. 3주구의 예정공사비는 8087억원이며, 일반적으로 재건축의 기타 사업비는 공사비의 3분의1 수준이기 때문에 2700여억원이다. 최종 종전가치 추정치는 1조800억원 정도다.
▶평균 환수액 3억9400만원...8억원 불가능=추정치를 종합하면 3주구 조합이 거둔 초과이익은 1조2700억원 전후에서 결정된다. 조합원 1인당 이익은 8억5800만원이다. 1인당 이익이 1억1000만원을 초과하면, 초과분의 50%에 2000만원을 합산한 금액이 환수된다. 3억9400만원이다.
한 업계 관계자는 “변수가 많지만 아무리 이익을 높게 잡아도 8억4000만원은 나오기 어렵다”며 “8억4000만원을 부담하는 단지가 3주구가 아닐 수 있다”고 말했다.
김성훈 기자/paq@heraldcorp.com
