“자칫 집값 자극할라” 우려속
“실수요자 외면” 비난 우려도

연초부터 서울 부동산 시장이 달아오르면서 정부가 도시재생 딜레마에 빠졌다. 공급 확대나 주거 환경 개선을 위해서라면 도시재생이 필요하지만 자칫 집값을 자극하는 재료가 될 수 있어서다.

정부는 현재 1분기 내에 발표하는 것을 목표로 ‘도시재생뉴딜 로드맵’을 마련 중이다. 로드맵에는 도시재생뉴딜 사업의 비전 및 중장기 계획과 함께 사업지 선정 기준도 담길 예정이다. 재생 필요성, 주택 시장 상황 등이 기준으로 구체화될 전망이다. 기준이 서면 하반기에 추가 사업지 선정에 착수한다는 목표다.

정부는 지난해 전국 68곳의 도시재생 시범 사업지를 선정하면서 서울시 등 투기과열지구와 투기지역을 배제했다. 시장 불안 우려가 이유다. 하지만 정작 도시재생이 가장 절실한 주요 도심 지역이 모두 빠지는 ‘팥소 없는 찐빵’이 된 셈이다.

이 때문에 올해 사업지에는 서울시가 포함될 것이라는 기대가 높다. 서울시는 뉴타운 등 정비사업 구역으로 지정됐다가 해제된 곳만 370여 곳에 달한다. 이들 지역을 중심으로 한 노후화 및 난개발이 심각해 도시재생의 필요성이 높다. 지진, 화재 등 잇따른 재난 사고로 정비의 필요성은 더욱 크게 대두됐다.

정부도 주택가격 안정을 위해 수요억제 뿐 아니라 공급확대까지 곁들이기 시작했다. 정부는 지난해 5년간 100만호 공급 계획을 밝힌 데 이어, 올해는 서울의 그린벨트를 풀어서까지 공급을 하겠다고 공언했다.

국무총리실 산하 도시재생특별위원회의 민간위원을 지낸 김갑성 연세대 교수는 “경기도 공급이 많은 상황을 감안하면 직장과 거리가 먼 그린벨트에 공급을 늘려봐야 효과가 크지 않다”며 “도시재생을 통해 서울 도심에 공급해야 한다”고 강조했다.

일각에서는 현재 부동산 가격 상승의 원인이 강남에 수요가 집중된 탓이라며, 이를 다른 지역으로 분산시키기 위해서라도 강북 지역의 도시재생을 서둘러야 한다는 주장이 나온다.

반면 서울 집값이 좀체 잡힐 기미를 보이지 않는 점은 서울에 쉽사리 도시재생이라는 호재를 던져주기 힘든 요인이다. 강남을 중심으로 달아오른 시장이 강북 및 주변 지역으로까지 번질 기미를 보이고 있기 때문이다. 시중에 1000조원이 넘는 유동자금이 있는 상황에서 도시재생 사업지로 선정될 경우 ‘수요의 분산’이 아닌 ‘투기의 확산’이 일어날 가능성도 있다.

도시재생을 한다고 해서 공급 효과를 기대할 수 없다는 지적도 있다.

도시재생특위 민간위원인 구자훈 한양대 교수는 “도시재생은 신축, 대규모 개발을 하는 것이 아니라 생활환경 개선이나 거점 기능을 추가하는 것이기 때문에 주택공급효과는 일어나지 않는다”고 분석했다.

국토교통부 관계자는 “시범 사업지에서 실제 시장 불안으로 이어지는지 등을 검증해 보고 서울시 포함 여부를 결정할 것”이라고 말했다.

김성훈 기자/paq@heraldcorp.com