노무현 정부는 서울 강남 3구를 중심으로 주택가격이 폭등하자 투기지역 지정, 전매제한, 금융 규제, 재건축 규제, 종합부동산세 도입 등 온갖 백화점식 규제로 부동산과 전쟁을 치렀다. 그렇지만 정부 세종청사 건립, 행복도시, 기업도시 등 각종 지방 개발에 풀린 토지 보상금이 서울로 유입돼 집값을 폭등시켰다.

문재인 정부도 주택 수요가 늘어 주택가격이 급등하자 부동산 대책을 쏟아내고 있다. 8.2부동산대책은 노무현 정부 때 부동산대책을 그대로 시장에 옮겨 놓은 것이다. 공급대책이 빠진 점도 같다. 시중에서 노무현2 부동산 시즌이 도래했다는 평가가 나오는 이유다.

지금 시중에는 노무현 정부 때와 같이 유동성이 넘친다. 세계적으로 금융·재정위기 극복을 위해 그 어느 때보다 돈이 많이 풀렸다. 한국도 마찬가지다. 갈 데 없는 돈이 부동시장으로 흘러들어 집값을 밀어올리고 있다. ‘수요와 공급 원리’에 의해 오르는 집값을 수요 억제만으로 잡기는 어렵다. 시장을 이기는 정책은 없다. 수요자가 원하는 지역을 중심으로 ‘공급대책’이 필요하다. 강력한 수요억제정책으로 부동산 시장과 맞선 노무현 전 대통령은 “부동산 말고는 꿀릴 게 없다”는 자조(自照)의 말로 부동산 정책의 실패를 아쉬워했다. 문재인 대통령은 이를 반면교사로 삼아야 한다.

한편 박근혜 정부 때 빚 내 집사라는 정부 정책에 따라 집을 산 국민이 투기세력으로 몰려 응징 대상이 됐다. 도대체 어느 장단에 춤을 춰야 하나. 정부는 다주택자가 내년 3월까지 집을 팔아야 한다지만 시장 여건상 어렵다. 임대주택 등록이 현실적인 대안이다. 이 방법이 다주택자와 정부의 입장이 맞아 떨어지는 접점으로 보인다. 이는 ‘서민 주거 안정’이라는 정부의 주택정책과도 맞닿아 있다. 하지만 지금은 다주택자가 보유 주택을 임대주택으로 등록할 환경이 아니다.

현재 다주택자의 임대주택 등록과 세금납부 비율은 대상자의 10%에도 못 미친다. 주택시장에선 임대소득세는 안내는 세금으로 알려져 있다. 수십 년간 계속되는 현상이다. 정부의 책임이 크다. 이런 상태에서 임대주택 등록을 의무화하거나 세제혜택을 늘려봤자 등록 인원은 늘어나지 않는다. 그 해결책은 임대주택으로 등록한 다주택자에게는 세제상 확실한 인센티브를 주고 미등록자는 전수 조사해 누락 세금을 철저히 추징해야 한다. 당근과 채찍을 분명히 하라는 얘기다. 임대주택으로 등록하면 수백만원의 세금과 건보료를 안기고 등록하지 않으면 아무런 불이익이 없는 관행이 계속되는 한 임대주택 등록 활성화는 백년하청이다.

세제혜택이 집중돼 있는 ‘준공공임대주택’은 2013.4.1.부터 2017.12.31.까지 취득한 신규 분양주택으로서 등록한 주택에 한정돼 있다. 2013 4.1.이전 취득하여 임대하고 있는 구(舊) 주택 약 800만 채는 준공공임대주택으로 등록해 정부 정책에 따르면서 세제 혜택을 받을 길이 없다. 구 주택은 집 없는 중산서민층의 임차 수요를 떠받치고 있는 임대주택 주요 공급원이다. 800만 채에 달하는 막대한 민간 임대주택 자원을 잡은 고기처럼 방치하고서 주택정책이 성공할 수 없다. 기존 민간 임대주택을 ‘세원과 등록’이라는 제도권으로 끌어들이는 유인책이 필요하다.