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  • 1000만원으로 부동산 투자한다?! 부동산펀드ㆍ리츠 투자 4대 포인트

  • 기사입력 2017-02-18 00:50 |신소연 기자
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[헤럴드경제=신소연 기자]부동산 투자에는 거액이 필요하다는 고정관념이 많다. 우리나라의 전통적인 관념상 부동산에 대한 소유의 개념이 직접적인 투자, 즉 등기부등본에 내 이름이 기재되어 있어야 한다는 오너(owner) 의식이 강하다. 그래서 현금 1억원을 가지고 있어도 부동산 투자를 하기에는 모자란다고 생각한다.

재테크의 시발점이 목돈을 모으는 것인 것처럼 마지막 단계는 목돈을 가지고 하는 부동산 투자라는 생각이 많은 이유도 여기에있다. 이에 서민들은 부동산 시장 활황을 강 건너 불 보듯 하는 경우가 흔하다.

하지만 최근 부동산이 대형화하고 가격이 많이 오르면서 취득세나 중개수수료 등 부동산을 직접 취득할 때 생기는 각종 비용 부담이 커졌다. 또 자산 보유에 따른 재산세와 각종 유지비용으로 자칫 잘못하면 수익률이 정기예금에도 못미치는 경우 역시 발생하고 있다.

특히 매각해야 할 경우 매각 시기를 놓치면 이익은커녕 손해를 보고 매각할 수도 있다. 자산가들이 상속보다는 증여에 관심을 갖는 것도 상속에 따른 재산 분배 과정에서 부동산 자산가격이 낮아질 가능성이 큰 탓이다. 실제로 주요 상권에 있는 상가라도 상속으로 인해 매물로 나오면 자녀들은 각종 비용 및 세금을 제외 시 시세의 40~60%밖에 가져가지 못한다고 중개업자 관계자들은 입을 모은다.

이처럼 단독적인 직접 투자는 투자자의 의사가 100% 반영되기는 하지만 모든 시장 위험을 혼자 떠안아야 한다는 단점이 있다. 최근 시장에서는 이를 보완할 수 있는 투자 대안이 나왔는데, 그것이 바로 부동산 간접투자 상품인 부동산펀드와 리츠(REITs)다. 부동산 투자경험이 많은 자산운용사나 자산관리회사(AMC)가 부동산의 자산가치를 극대화해 수익을 낼 수 있다는 장점이 있다.

2016년 말 현재 부동산 간접투자상품 설정규모는 부동산펀드 46조원, 리츠 11조원 등 총 57조원 규모다. 대체투자 분야에서만 봐도 상당히 큰 시장이다. 국민연금이나 교직원공제회 등과 같은 연기금 및 보험사들이 앵커(Anchor) 투자자다. 투자 수익률은 5년을 기준으로 약 5~7% 수준이다. 단독투자보다는 컨소시엄 형식의 투자를 선호해 시장 위험을 나눠갖는 효과가 있다.

부동산펀드와 리츠의 차이점은 바로 전적으로 위탁할지 여부다. 내 돈을 자산운용사에 전적으로 맡기면 부동산펀드, 자산관리회사에 돈을 맡기되 의사결정을 내가 하고 싶으면 리츠에 투자하면 된다. 다만 전문가들은 부동산 간접투자를 할 때 반드시 유의해야 할 포인트가 있다고 말한다.

우선 상품구조가 안정적이어야 한다. 우량 임차인을 통해 확정적인 현금흐름과 배당을 해야 한다. 이와 함께 위치가 좋고 주변 환경이 좋은 랜드마크 건물에 투자하는 상품이 유리하다. 또 상품을 운영하는 자산운용사나 자산관리회사의 과거 운영 실적이 좋고 다수의 능력 있는 운용인력을 보유하고 있는지도 중요하다.

마지막으로 투자파트너로서 기관투자자가 1곳 이상 투자한 상품이라면 금상첨화다. 기관투자자들이 투자처를 선택할 때 최소 3개월 이상 현장실사는 물론 다양한 위험요소를 분석하는 과정을 거쳐 투자결정을 하기 때문이다. 즉 어느 정도 검증된 상품에 개인과 기관투자자가 컨소시엄으로 투자하는 상품이 가장 이상적이다.

강지연 KB증권 투자금융부 차장은 “부동산 투자에 거액이 필요하다는 생각을 버리면 부동산펀드나 리츠처럼 부동산을 구조화시킨 상품을 투자할 수 있다”며 “부동산 시장이 좋지 않아도 부동산 간접상품이 투자하는 대형 오피스 빌딩이나 백화점, 마트, 물류창고 등 상업용 부동산은 여전히 매력적”이라고 말했다.

carrier@heraldcorp.com
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