정부 지급 보증 투자자에 인기
금리 높아 국고 부담 우려

토지 임대 방식의 기업형 임대주택(뉴스테이)의 토지지원리츠 채권 3200억원 공모에 9200억원의 투자수요가 집중된 것으로 나타났다. 사실상 정부가 지급보증을 하는 데다, 이자율도 높아 재무적투자자(FI)들이 몰린 것으로 보인다.

국토부는 전년 대비 국고채 금리 상승과 3200억원의 대규모 회사채 발행이라는 부담에도 토지지원리츠 채권이 시장이 성공적으로 소화됐다고 16일 밝혔다. 이번 채권은 주택도시보증공사(HUG)가 원리금에 대한 지급보증을 제공한다. 만기 12년으로, 수요예측 결과 금리는 2.546%다.

토지지원리츠는 주택기금과 LH 공동 투자를 통해 별도로 설립한 ‘토지지원리츠’가 토지를 매입해 뉴스테이리츠 사업자에게 임대하는 구조다. 토지조달 비용이 감소해 임대료가 안정적이고, 공공ㆍ민간이 공동 개발해 새로운 사업모델을 제시할 수 있는 것이 장점이다. 이번 채권은 수요예측 과정에서 2000억원 모집에 밴드 내 총 9200억원이 유입됐다. 이 때문에 국토부는 애초 계획했던 2000억원에서 1200억원을 증액해 발행했다.

문제는 금리다. 교보증권과 NH투자증권이 공공 주관한 금리밴드는 국고채 10년물보다 40bp(1%포인트=100bp) 높은 수준으로, 지난해 발행한 허브리츠 공모채권 금리(1.84%)보다 60bp이상 높다. 이자만큼 임대수익을 거두지 못할 경우 HUG에서 이자를 대신 내야한다. HUG가 부실화되면 정부 부담으로 이어질 수 밖에 없다.

국토부 관계자는 이에 대해 “그동안 시중금리가 오른 점을 고려할 때 현 시점에서 조달금리 중에서 낮은 수준이라고 본다“며 ”지난해 뉴스테이허브리츠 공모 때 채우지 못했던 유효수요를 뛰어 넘는 결과”라고 설명했다.

한편 국토부는 3% 내외로 조달하는 공공임대리츠 우량자산유동화증권(p-ABS), 임대리츠 프로젝트파이낸싱(PF) 대출보다 낮은 금리로 조달해 총사업비와 금융비용을 줄일 수 있어 재무적 투자자의 참여가 확대될 것이라고 내다봤다.

정찬수 기자andy@heraldcorp.com