일반적으로 가처분에는 ‘다툼의 대상(계쟁물)에 관한 가처분’과 ‘임시의 지위를 정하기 위한 가처분’이 있다. ‘다툼의 대상에 관한 가처분’은 채권자가 금전채권 이외에 특정 물건이나 권리를 대상으로 하는 청구권을 가지고 있을 경우, 강제집행이 이루어지기 전에 그 특정 물건이나 권리가 멸실되거나 처분되는 등의 변경이 생기는 것을 막는 가처분이다.
또한, ‘임시의 지위를 정하기 위한 가처분’이란 당사자 간에 다툼이 있는 권리 또는 법률관계가 존재하고 그에 대한 확정판결 시까지 현상을 그대로 방치한다면 권리자가 현저한 손해를 입거나 급박한 위험에 처하는 등 소송의 목적을 달성하기 어려운 경우, 잠정적으로 임시의 지위를 주어 손해를 피하거나 위험을 막을 수 있도록 하는 보전처분이다.
‘다툼의 대상에 관한 가처분’에는 소유권이전등기청구소송을 하는 경우 ‘부동산의 처분금지 가처분’이 대표적이다. 이는 부동산에 대한 소유권 이전 등의 청구권을 가지고 있을 때 소유자가 타인에게 소유권 이전, 저당권, 전세권, 임차권의 설정 그밖에 일체의 처분 행위를 못하도록 금지하는 처분이다.
부동산처분금지가처분 가능한 대상은?
부동산처분금지가처분을 하게 되면 이후 제3자가 채무자로부터 그 부동산을 양수하더라도 가처분채권자에게는 대항할 수가 없고 다만 이는 일시적으로 처분만을 금지하는 임시조치이기 때문에 소송을 통해 승소판결을 받고 강제집행절차까지 가야 목적을 이룰 수 있다.
이에 대해 법무법인 민, 용응규 변호사는 “다시 말해 ‘처분금지가처분’은 승소판결을 받아 강제집행을 할 때까지 소유자가 부동산을 처분 못하도록 하는 조치”라면서, “이처럼 다툼의 대상에 대하여 가처분 명령을 받으려면 그 청구권이 이미 성립하였거나 적어도 그 내용과 주체를 특정할 수 있을 정도로 요건이 갖추어져 있어야 한다”고 설명한다.
가처분 등기가 등기부에 기재될 수 있어야 하기 때문에 원칙적으로 부동산처분금지가처분의 대상으로는 등기된 부동산에 한하여 허용되는데, 소유권 뿐 아니라 저당권이나 전세권 등에 관하여도 소유권에 준하여 처분금지가처분을 할 수 있다.
이에 용응규 변호사는 “아직 등기 전인 부동산이라도 소유권 보존등기가 가능한 경우에는 가처분 대상이 되고, 건축허가나 신고까지 마쳤지만 아직 사용승인을 얻지 않아 보존등기를 못한 건물도 가처분 대상이 된다”고 강조한다.
가처분 받은 채무자의 경우 변호사 도움 받아 이의신청, 손해배상청구까지 고려할 수
가처분결정은 채권자 입장에서는 소송을 통한 판결보다 빠르고 손쉽게 그리고 신속하게 보전처분이 내려질 수 있는 반면, 채무자 입장에서는 많은 고통을 받게 된다. 아울러 부동산이 가처분이 되어 있을 경우 매매계약을 해제당하거나 임차인이 들어오지 않아서 임대료의 손해를 볼 수도 있다.
이에 용응규 변호사는 “이러한 계약해제에 따른 위약금 손해, 임대료 손해, 정신적 고통에 따른 위자료 등에 대한 손해배상청구는 인정받기 어렵다”면서, “따라서 채권자의 경우 많은 비용과 시간이 소요되는 민사소송보다 가처분결정을 받아 채무자를 압박하는 것이 더 유리하고, 가처분을 받은 채무자의 경우에는 변호사의 도움을 받아 이의신청을 하고 손해배상청구까지 고려해볼 수도 있다”고 조언했다.
한편, 검사출신 용응규 변호사는 다양한 사건 수임 경험을 바탕으로 사건의 흐름에 대해 정확하게 맥을 짚어 양질의 법률서비스를 제공하고 서울과 광주지역 의뢰인들에게 가장 효율적이고 정확한 전문적 법률서비스를 제공해주고 있다.
<도움말: 법무법인 민 용응규 변호사, www.lawmin.net, 02-6250-0131, 062-233-7900>
