아파트하자소송 제기 시 하자감정 결과 따라 손배액 산정 격차 커
소송제기 전 합리적 해결위한 정확한 법률적 조력 필요해
최근 14년이 지나도록 여전히 진행 중인 광주지역 한 아파트하자소송 소식이 알려지며 눈길을 끌고 있다. 보통 아파트하자소송은 하자 감정, 손해배상액 산정 등 복잡한 절차를 거쳐 이뤄진다. 특히 이와 같이 아파트하자 관련 소송의 경우, 피해자인 수분양자들이 보통 수 백 명에서 수 천 명에 이르는 관계로 통일된 의견을 도출하는데 애로사항이 많다. 한편 아파트 하자소송의 경우 감정결과가 매우 중요한데, 법무법인 진솔의 강민구 대표변호사는 “아파트하자소송 시 법원에서 선임한 감정인의 하자감정 결과에 따라 하자성립 여부 및 하자범위에 대한 인정 유무가 크게 달라질 수 있다”고 강조했다.
특히 아파트하자소송 관련해 반드시 숙지해야 할 부분은 아파트하자담보책임기간에 간한 정확한 산정이다. 담보책임기간의 경우 과거 집합건물법에서 민법을 준용함으로써 부위와 관계없이 10년의 제척기간이 인정되는 불합리하다는 지적이 있었다. 그래서 이를 시정하기 위해 개정 집합건물법에서는 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자는 10년이지만, 이외의 하자에 대해 하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려하여 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 담보책임의 존속기간으로 정해진다. 그리고 동법 시행령은 제5조는 하자가 기산일 전, 후에 발생했는지 여부에 따라 담보책임의 존속기간을 세분하고 있다. 한편 이러한 담보책임기간 내에 입주민들이 하자보수를 요청했을 경우, 실무상 하자가 보증기간 내에 발생한 것으로 추정된다.
승소율 높으면 무조건 소송? 아파트하자 분쟁 시 중요판단 근거는 실질적 구제
보통 하자보수 기간 중에는 재판부 화해조정 등의 결론이 도출되는 사례가 많다. 강민구 변호사는 “일부 입주자대표회의가 손해배상금을 목적으로 승소율이 30%를 넘는다고 판단될 경우 무조건 소송을 고집하는 경우가 많은데, 아파트하자소송의 경우 실제 하자감정 결과에 따라 소송기간 및 손해액 산정의 격차가 클 수 있어 유의해야 한다”고 주의를 준다. 나아가 “특히 실질적인 피해구제를 위한 대안이나, 강제집행에 대한 철저한 대비가 부족할 경우, 나중에 승소판결을 받아도 충분한 보상을 받지 못하는 경우도 비일비재하다”고 덧붙였다.
유명 포털 사이트 온라인 모임에 ‘아파트하자’를 검색하면 80여개의 관련 모임이 검색된다. 그중에는 피해자 모임, 소송현황 등을 공유하는 모임이 다수이다. 강민구 변호사는 “아파트하자소송을 통해 권리회복 및 보상을 원한다면 소송제기 전 법률적 조력을 통해 다양한 시뮬레이션을 거쳐 합리적이고 전략적인 논의가 선행되어야 한다”며 “무조건적인 소송 등 강경한 태도만으로는 하자관련 분쟁을 합리적으로 해결하지 못할 수 있으므로 때로는 소송보다는 집합건물분쟁조정위원회의 도움을 받는 것이 유리할 수도 있다”고 피력한다.
소송제기 전 정확한 피해상황 및 소송전반 대한 숙지 필요해
실질적으로 아파트하자소송에 참여하는 연령대 중 인터넷을 사용하지 않는 이들을 감안하면 이러한 아파트하자소송 원고들이 얼마나 잠재해있는지 수를 헤아릴 수 없을 정도다. 또한 정부의 주택난 대책에 따른 신도시 개발 및 재개발ㆍ재건축 활성화로 인해 ‘우후죽순’ 격으로 아파트 건축이 증가하고 있는 만큼 향후 아파트하자관련 소송도 함께 증가할 것으로 예상된다.
한편, 강민구변호사는 “최근 대법원이 ‘시공상 문제가 있는 아파트를 분양받았더라도 분양자는 아파트 건설과 관련된 행정처분을 취소해 달라는 소송을 제기할 수 없다’는 판결을 내놓았다”면서 “위 판결은 아파트 건설 과정에서 소방시설 설치의무 등 승인조건을 지키지 못했다거나 절차적 하자가 있다고 해서 분양자들에게 아파트 사용승인을 거부하는 소송을 제기할 권리가 있다고 보기 어렵다고 판단한 것이다”라고 설명한다. 결국 이러한 판결로 인해 아파트하자소송 관련 행정처분소송 제기에도 더욱 신중을 기해야 할 것으로 보인다.
아파트하자소송의 궁극적 목표는 예상치 못한 하자로 인해 피해 받은 입주자로서의 권리행사에 있다. 때문에 소송으로 인한 정신적, 시간적 2차적 피해를 최대한 줄이는 것 또한 중요하다. 법무법인 진솔의 강민구 대표변호사는 그간 건설, 부동산, 경매 관련 다양한 분쟁 해결을 통해 건설사건에 관해 총체적 시야를 갖고 있다고 정평이 나있다. 강 변호사는 “아파트하자 분쟁의 경우, 일대일 소송과 달리 원고가 다수인 집단소송의 형태를 띠는 만큼 통일적 합의점을 도출해 조정을 이끌어내는데 상당한 진통이 있다”며 아파트 하자소송의 또 다른 어려움을 호소했다. 따라서 강변호사는 “아파트하자 관련 분쟁이 발생된 경우, 건설전문, 특히 아파트하자소송 전문 변호사와 사전에 충분한 협의를 거친 후, 소송을 할 것인지 혹은 분쟁조정위원회에 제소하여 해결할 것인지 신중한 결정을 해야 한다”고 강조했다.
<도움말: 법무법인 진솔 강민구 대표변호사>
