MC 성기영: 다각적인 부동산 정상화 방안이 논의, 시장의 관심은 과연 어떤 대책이 나올지에 쏠리고 있습니다. 한 주간의 부동산 동향과 역대 정부의 출범초기 시장움직임 분석해드립니다. 헤럴드경제 장용동 대기자입니다.▲부동산시장 정상화를 위한 다양한 대안이 검토되고 있는데요. 최근 시장분위기 어떻습니까?
-시장은 그야말로 정중동입니다. 대책발표 등을 앞두고 완전 거래가 두절된 상태입니다. 일부 재건축은 호가가 오르는 현상도 생겨나구요. 항상 시장은 대책발표 등을 앞두면 거래가 끊기죠. 일부에서는 급매물 탐색도 나서지만 대부분은 ‘발표 후 보자’식으로 미루게 되지요. 그래서 시장은 더욱 냉각되는 분위기입니다. 더구나 지난해말 취득세 감면 시한 종료로 공백기가 이어지는 상황입니다. 1월 세번째주 시황을 보면 이같은 냉각분위기를 확연히 느낄수 있습니다. 서울, 수도권 아파트 매매가격은 △서울(-0.04%) △신도시(-0.01%) △수도권(-0.01)이 모두 소폭의 하락세가 계속됐습니다. 서울 재건축 가격 역시 거래 관망으로 0.05% 떨어져 하락세가 이어졌습니다. △강남(-0.26%) △강동(-0.05%) △서초(-0.03%) 등의 순으로 내렸습니다. 다만 송파(0.18%)는 소폭 상승했지요. 송파는 잠실 주공5단지가 조합설립을 위한 동의서를 걷는 등 기대감으로 일부 매물이 회수되면서 올랐습니다.
수도권은 △성남(-0.03%) △과천(-0.02%) △용인(-0.02%) △오산(-0.02%) △광주(-0.02%) △의왕(-0.02%) △인천(-0.02%) 등이 하락했습니다.
전세는 상승세가 이어져 서울은 0.05%, 신도시와 기타 수도권에서 0.01% 오름세를 보였습니다. 특히 수도권의 경우 △광명(0.05%) △부천(0.03%) △인천(0.03%) △안양(0.02%) △군포(0.02%) 등이 올랐습니다.
거래량 역시 감소하고 있는데요. 취득세 감면 종료 이후 관망세가 이어지면서 1월 17일 현재 서울에서는 417건이 거래된 것으로 조사됐습니다. 1월 거래일수가 31일인 점을 감안한다면 하루 평균 25건 정도가 거래된 셈입니다. 이는 2006년 실거래가격이 공개된 이후 동월 대비 하루 평균 거래건수에 크게 못 미치는 건수입니다. 결론적으로 매매시장은 정부발표를 기대하면서 공백기에 들어간 상태라고 할 수 있으며 전세시장은 다가올 봄철 전세난에 대비, 미리 움직이는 양상이 강하다고 할수 있습니다.
▲역대 정부의 출범 당시 부동산시장 상황은 어땠는지 궁금합니다. 물론 그때 경제여건 등에 따라 변수가 많겠지만요.
-18대 대통령 취임식이 한달 여 앞으로 다가오고 인수위 등에서도 부동산을 살려야 한다는 분위기가 강해 기대감이 더욱 팽배해지는 상황입니다.
일단 부동산 활성화 대책의 일환으로 지난해 말 종료된 취득세 추가 감면 조치를 추진하고 있고 박근혜 대통령 당선인도 내수가 수출과 함께 가려면 단기적으로 부동산 거래를 활성화시킬 필요가 있다는 입장이어서 부동산 정책 기조는 바뀔 것으로 보입니다.
정책을 내놓고 새 정부 의지가 아무리 강하다 해도 시장이 달아오르진 않을 것입니다. 회복까지는 긴 시간이 필요하죠. 다만 회복으로 반전된다는데 의미가 있다고 봐야 합니다.
또 역대 정권에서 초기에 부동산 정책방향을 내놓고 여러 가지 정책을 펼쳤는데 이에 따라 시장이 움직인 것은 분명합니다. 하지만 변수가 워낙 많은게 부동산시장이어서 관례적인 상승 등이 큰 의미는 없습니다만 냉각되었다 회복된다는 차원에서는 변화를 한번 참고해볼만 합니다.
▲김대중 정부시절에는 외환위기 극복으로 어려움이 많았는데 부양책과 뒤이은 상승이 있었죠?
-부동산114(www.r114.com)가 역대 정부 출범 초기 집값 변화를 살펴 봤는데요. 15대 김대중 정부에서 17대 이명박 정부까지 새 정부 출범 초기(1분기) 전국 아파트값은 모두 올랐습니다.
지난 1998년 출범한 김대중 정부는 1997년 발생한 (국제통화기금) 외환위기 이후 소득감소와 구조조정, 전셋값 상승 등 서민들의 주거환경이 악화되면서 출범 초기 부동산 규제 완화에 초점이 맞춰졌습니다. 민간 분양가자율화, 양도세, 취득세 감면 등이 대표적이었죠.
99년을 거치면서 시장은 회복세를 보였고 2000년 이후 전세값 상승에 뒤이어 2002년부터의 매매가 상승의 효과가 나타났습니다. 하지만 임기말 부동산 값이 오르면서 세제를 강화하는 등 부동산 규제로 방향을 돌리기도 했습니다.
2003년 출범한 노무현 정부는 지난 정부서부터 이어진 부동산 폭등을 막기 위해 임기 초 재건축 기준 강화, 투기과열지구 확대 등 규제 일변도의 정책을 폈고 임기 말까지 이어졌습니다. 가수요를 잡겠다고 으름장을 놓고 실제로 종부세 등 세금폭탄을 안기는 등 노력을 했지만 되레 서민만 피해를 보는 역효과가 나타났습니다.
2008년 이명박 정부는 차츰 부동산 가격이 안정화되는 가운데 2008년 리먼사태로 수도권 집값이 크게 떨어지면서 규제 완화에 정책 방향이 맞춰졌습니다. 취득세 감면, 고가주택 기준 조정, 양도세율 완화 등 주로 세제 감면을 통해 주택거래 정상화를 꾀했습니다.
▲단기적 상승도 있었나요. 취임 초기?
-새 정부 출범 초기 아파트 값은 모두 오른 것으로 나타났습니다. 15대 김대중 정부에서 18대 이명박 정부까지 1분기 기준 전국 아파트 가격은 모두 상승했습니다.
김대중 정부는 IMF 이후 주택시장 정상화를 기조로 내걸면서 출범 직후 가격이 상승했고 노무현 정부는 집값 억제책을 쏟아 부었으나 결과적으로 집권초기 집값 상승을 막지는 못했습니다.
이명박정부에 들어서는 리먼사태 이전까지 전국의 아파트 값은 소폭의 오름세가 이어졌고 정책기조가 규제 완화에 초점이 맞춰지면서 정부 출범 초기인 1분기 아파트 값이 상승하기도 했습니다. 대부분 새 정부 출범에 따른 기대감이 시장에 적지 않은 영향을 주었다고 보여집니다.
반면 출범 초기의 집값 상승과는 달리 집권 1년간의 아파트 가격은 다른 모습을 보였습니다. 규제 완화를 통해 주택 거래 정상화를 꾀했던 15대·18대 정부는 출범 초기 정책기조에 따라 가격 상승이 나타나기도 했으나 이후 시장의 약세가 이어지면서 전국아파트 가격은 마이너스로 집권 1년을 마쳤습니다. 부양의 효과가 한계가 있음을 보여주는 실증 사례라고 할수 있죠.
▲그렇다면 새 정부 전망은 어떻게 보시는가요?
-주택시장이 내외적 변수로 장기침체가 지속되는 양상입니다. 수도권은 3년 연속 하락세가 이어졌고 지방도 거래부진으로 약세로 돌아섰습니다. 대부분의 부동산 관련 공약이 복지와 서민주거안정에 맞춰지면서 선거 이슈로 부각되지 못했습니다.
다만 새 정부가 부동산 시장 정상화를 내걸고 대책마련에 분주하는 등 의지가 어느정도 확인, 시장은 봄이사철과 맞물려 다소 회복국면이 나타날 수 있다고 보여집니다. 하지만 수급에 포커스가 맞춰지지않는 한 시장해빙은 제한적일 것입니다.
장용동 대기자 / ch100@heraldcorp.com
