MC 성기영: 이번주 부동산은 동탄신도시 분양이 관심을 모았는데요, 한주간의 부동산 이슈를 분석해 드립니다. 헤럴드경제 장용동 대기자입니다.▲화성 동탄2신도시 분양, 가을 이사철 분양시장 뿐만 아니라 부동산시장의 활력을 체크해볼 수 있는 척도여서 관심을 모았는데요, 어떻습니까?
-지난주 모델하우스를 연 동탄2신도시 시범단지 동시분양은 말씀하신대로 가을 분양시장과 부동산시장 관심도를 체크해 볼 수 있는 곳이어서 주목을 끌었습니다. 신도시 가운데 시범단지는 상당히 관심이 높은 지역인데다 분당보다 큰 남부권 대단지 신도시, 정부의 거래활성화대책 기대감, 가을 이사철 등 여러 호재가 겹쳐 눈길을 끌고 있는게 사실입니다.
이같은 호재를 반영하듯 가장 먼저 청약을 받은 호반베르디움은 1순위에서 평균 청약경쟁률이 2대1을 기록한 가운데 2순위 마감했습니다. 948가구 분양에 1순위에서 1923명이 몰려 3개 주택평형 중 전용 84㎡ A, B형이 1순위에서 마감됐고, 84㎡C형은 250가구 중 81가구가 2순위 청약으로 넘어갔습니다. 소형평형 중앙부위에 위치, 입지가 양호하다는 평가를 받은 점이 청약에 반영된 것으로 풀이됩니다. 일단 선방했다는게 전문가들의 평가입니다.
하지만 안심할 수 없는 상황입니다. 여전히 거래부진, 체력이 떨어지고 있는데다 물량이 5000여 가구에 달하고 분양가가 만만치않은 탓에 미분양 및 미계약 물량도 속출할 것으로 판단됩니다. 서울 수요보다 주변 수요가 대부분인데 주변 수요가 경제불황 등의 여파로 시장참여가 어려운게 사실입니다.
▲수원 쪽에는 판교와 가까운 광교신도시도 있잖아요. 두 개 신도시의 비교평가는 어떻습니까?
-광교신도시와 동탄신도시가 비교되기도 하는데요. 기반시설과 자연환경면에서 보면 광교가 앞서는 반면 인구소구력 등은 동탄신도시가 앞서는 것으로 판단됩니다. 광교는 이미 입주단계이고 동탄 2신도시는 이제 개발단계입니다. 광교신도시는 다소 낮아지기는 했지만 프리미엄이 여전히 존재하고 분당, 판교와 함께 삼각 주거지로 인기가 높은 편입니다.
이에 비해 동탄신도시는 삼성전자 등이 입지, 1신도시의 경우 강세를 보였으나 현재 가격이 낮아지는 추세입니다. 더구나 아직 개발이 성숙되지않은 상태이고 수원의 아파트 매매가 지속적으로 하락하고 추세여서 2신도시의 분양 여부는 다소 미지수라 할 수 있습니다. 가격이 지속하락 한다면 현재 1050만원대 분양가도 비쌀수 있거든요. 선별청약이 요구됩니다.
▲요즘 건설사와 아파트 입주민간의 법정다툼이 많은데요, 분양시 허위 과장광고를 했다면 시공업체도 자유로울 수 없다는 판결이 나왔다면서요?
-그렇습니다. 과거에 집값이 오르면 이런 다툼이 별로 없는데 집값이 하락하면 민원이 많이 생기죠. 말씀하신대로 분양 허위·과장 광고에서 시공사도 자유로울 수 없게 됐다는 판결이 나와 주목됩니다. 아파트를 분양할 때 허위·과장 광고를 했다면 분양 당사자인 시행사 뿐 아니라 건설업체인 시공사도 손해배상 해야 한다는 것인데요. 앞으로 이와 관련 소송이 줄 이을 것으로 보입니다.
서울고등법원은 2010년 4월1일 분양을 시작한 수원 조원동 임광그대가 아파트 허위·과장광고 손해배상소송에 대해 시행사인 F.I.F와 시공사인 임광토건은 수분양자 71인에게 분양가의 3%에 해당하는 금액인 총 10억원을 배상하라고 지난 23일 판결했습니다.
이 사건에서 허위·과장된 광고는 도로 개통에 관한 정보였다는데요. 수원 조원동 소재의 이 아파트는 광역도로와 강남, 광교 등에 대한 접근성이 낮은데도 분양 관련 홍보자료는 인근에 1-43번 도로가 개설돼 47번 도로와 직접 연결되면 광교, 강남 등지로 가기 수월해진다고 홍보했습니다. 법원은 도로신설계획이 없었음을 들어 허위·과장 광고로 판단했고 시행사와 시공사의 손해배상책임을 인정했습니다.
추가로 수원경전철이 신설될 것이라는 광고도 있었지만 이는 지방자치단체의 공약으로 공론화됐다는 점에서 허위·과장 광고로 인정되지는 않았습니다.
2007년 이후 수원, 용인 등의 아파트 분양과 관련된 집단소송의 경우 계약 해제나 취소를 목적으로 하고 있어 대부분 패소했지만 이번 판결은 시행사, 시공사들의 허위·과장 광고로 인한 피해 대한 손해배상청구로 승소한데 의미를 찾을 수 있습니다.
▲베이비 부머, 여러면에서 관심을 모으고 있는데요. 은퇴 후에도 대부분 집에 대해 관심이 많은가 보죠?
-그렇습니다. 베이비붐 세대(1955∼1963년생)가 은퇴 이후에도 내집 마련에 나설 가능성이 크다는 연구 결과가 나왔습니다. 재밌는 결과인데요.
주택산업연구원(주산연)가 29일 공개한 보고서에 따르면 ‘베이비붐 세대 주택수요 특성 분석’에서 중장년층이 은퇴를 기점으로 주택을 대거 처분할 것이라는 예상과 달리 오히려 집을 새로 사거나 큰 집으로 갈아탈 것이라고 내다봤습니다.
베이비붐 세대의 자가 점유비율은 59%, 전용면적 85m² 초과 중대형 주택의 거주비율은 24.5%에 불과했다.
하지만 베이비붐 세대보다 나이가 많은 세대(은퇴 후 세대)인 58∼67세의 자가 점유비율과 중대형 주택 거주비율은 각각 72%와 27.8%로 상대적으로 높은 것으로 나타났습니다. 또 2010년 이사한 60세 이상 가구 중에서 집을 넓혀 간 가구는 47.8%로 좁혀 간 가구(41.2%)보다 많았습니다. 이는 일반적인 생각과 다른 것으로 주택규모를 줄이기 보다는 은퇴 후 새로 주택을 취득하고 규모를 넓히려는 수요가 계속 나타나는 것으로 주산연은 분석했습니다.
하지만 주택시장 구조적 변환기에 접어들어 소형, 거주중심 등으로 변하고 있는 마당에 이같은 분석이 실제 옮겨질지는 미수입니다. 지난 2006년 주택가격 상승과 그동안 부동산 자산으로 재미를 본 과거체험이 반영된게 아닌게 합니다.
▲서울 수도권 사람이 지방 투기를 한다는 얘긴 들어봤어도, 지방 사람이 서울 투자를 한다는 얘기는 의외인데요..실제 이런 일이 많은가 보죠?
-부동산 시장이 침체와 양극화를 겪다보니 역시 투자패턴도 달라지는 것 같습니다 말씀하신대로 글로벌 금융위기 이전만해도 투자하면 으레 서울 수도권 사람이 지방 땅 주택사서 투기가 문제가 되는게 다반사였죠
하지만 글로벌 금융위기이후 부동산시장이 지방은 달아오르고 수도권은 냉각되다보니 지방 투자자들이 서울에 수익성 부동산을 투자하는 새로운 역바람이 불고 있습니다. 지방의 학습효과라 할까요. 집값 회복되는 과정을 지켜본데다 오피스텔 등 수익성 부동산은 서울이 더 나은 편이기 투자의 방향이 바뀐 거죠. 이같은 현상은 앞으로도 지속될 것으로 보입니다.
▲집값 바닥론은 심심하면 나오는데요. 이번에 수도권 대형아파트 바닥론이 솔솔 나오는가보죠?
-그렇습니다. 이는 최근 2년 동안 가장 많이 떨어진데다 일부 거래가 살아나는 조짐을 보이고 있기 때문인데요.
용인시 성복동의 경우 LG빌리지 3차 전용면적 164㎡형이 최근 4억8000만원에 팔렸는데 이아파트는 주택시장이 최대 활황기였던 2006년 하반기(10억원)에 비하면 반토막 수준에서 손바뀜이 나타난 것입니다. 이달 초에도 5억원 선에 거래가 이뤄진바 있습니다.
분당 정자동 상록마을 우성1차 129㎡형은 최근 2006년 최고가격(13억2500만원)의 절반 수준인 6억8400만원에 팔려 최고가의 51.6%에서 새 주인을 찾은 셈입니다.
김포 장기동 청송마을 현대2차 205㎡형도 최고가(7억9800만원)의 반값 수준인 4억2000만원을 찍고 4억5500만원까지 반등했습니다.
용인 분당 일산 김포 등 대형 아파트 공급이 많았던 지역을 중심으로 바닥 인식이 퍼지면서 시세 하락세도 주춤해지는 상황입니다.
가격이 절반 정도로 떨어진데다 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 등 정부가 지속적으로 내놓고 있는 거래 활성화 대책 등도 투자자와 실수요자들의 매수 심리에 긍정적 영향을 주고 있는 것으로 분석됩니다.
장용동 대기자 / ch100@heraldcorp.com
