대형마트 의무휴업제도 확산에 매출 반사이익
공공·임대·소형일수록 단지 내 생필품 조달 많아 슈퍼마켓 등 유망
배치도·유동인구 등 감안…600세대 이상 돼야 적정 수준


대형 마트의 등장으로 투자 우선순위에서 밀렸던 아파트 단지 내 소규모 상가에 재차 관심이 쏠리고 있다. 지역 상권과 영세상인 보호 차원에서 도입된 SSMㆍ대형 마트 의무 휴업이 확산돼 매출 반사이익을 누리고 있기 때문이다. 따라서 이는 하반기 상가 분양 및 임대차 시장에 새로운 변수로 떠오를 전망이다.

애초 지방자치단체 단위로 SSM 등의 의무 휴업이 논의될 때만 해도 매출 영향력이 그렇게 크지 않을 것이라는 전망이 우세했다. 대형 마트가 문을 열지 않을 경우 대부분 그 전날이나 다음날 생필품을 모아 사는 구매 행태를 보일 것이라는 의견이 지배적이었다. 하지만 대형 마트의 강제 휴무가 지속적으로 확장 적용되면서 생필품 구매가 단지 내 상가 쪽으로 전이되는 모습이다.

게다가 대형 마트와 SSM의 오픈시간을 현재보다 휴무일 수를 더욱 늘리고 영업시간은 줄이려는 법안이 정치권에서 논의돼 소비자 이탈 현상은 가속화될 개연성이 크다.

▶하반기 상가 분양 및 임대차 시장에 변수될 듯=SSM과 대형 마트는 그동안 상업시설에서 우수 임차업종에 속했다. 계약 기간이 다른 업종에 비해 상대적으로 길고, 상가 활성화에 긍정적 요인을 불러일으킨다는 이유에서였다.

오랜 기간 안정적 운영이 가능해 병원ㆍ약국 등과 함께 임대인들의 선호도가 높은 업종으로 인식, 상가 신축 시 이들 업종을 선유치하려는 움직임이 강하게 불었던 게 현실이었다. 상가 분양률을 끌어올리는 데에 일등공신 역할을 한 것이다. 하지만 의무 휴업 제도 도입이 확산될 경우 상가 임대차 시장은 크게 달라질 수밖에 없다. 우선 건물주나 임대인의 임대 취향이 바뀌게 될 것이다.

영업시간 단축이 어떤 방식으로든 매출 감소로 연결될 수밖에 없고, 이는 임대료 인하와 밀접하게 관계된다. 영업시간 감소로 매출액이 낮아진 만큼 임대료 역시 다운돼야 한다는 논리가 공감대를 얻게 되면 임대자는 기피할 수밖에 없다. 또 매출 저하 등을 이유로 SSM이나 대형 마트가 점포를 비우게 되면 이들이 차지한 넓은 면적을 새로운 임차인으로 메워야 한다.

현재와 같은 경기 불황기에 이를 임대하기는 결코 쉽지 않다. 기존 SSM과 대형 마트에 돌려줘야 할 보증금 부담 역시 임대자는 곤혹스럽다. 보증금 액수가 큰 업종이기 때문에 웬만한 임대인은 이를 감당하기가 만만치 않다. 보증금 환급을 위한 대출 시 상당한 금융 비용까지 발생할 수 있다.

결국 상가 공급자들은 의무 휴업 제도와 이에 따른 실익과의 연관성을 꼼꼼히 따지게 될 것이다. 분양 현장에서는 대형 마트나 SSM 대신, 제도적 제약으로부터 자유롭고 24시간 매출 형성이 가능한 편의점에 우선 임대할 공산이 크다. 투자자 입장에서는 단지 내 소규모 상가를 선호, 분양 반사이익이 예상된다.
 

아파트 단지 내 소규모 상가가 대형 마트의 영업 제한 등으로 반사이익을 누릴 것으로 예상되면서 하반기 수익성 부동산 시장에 새로운 변수로 떠올랐다. 사진은 수원 영통 황골마을 근린상가 모습. 정희조 기자/checho@heraldcorp.com

▶불황에도 안정적인 업종, 단지 특성 감안해야 =단지 내 상가의 주가가 높아졌다고 무작정 투자하는 것은 무리다. 이미 유통 시장 및 구매 패턴이 대형화되는 상황이기 때문에 철저히 단지 내 업종을 염두에 두고 투자해야 한다. 더구나 경기 불황이 지속될 경우 상가 구매력은 갈수록 떨어질 수밖에 없다.

슈퍼마켓을 비롯해 부동산 중개업소ㆍ미용실ㆍ세탁소 등이 단지 내 상가에서 가장 안정적인 업종으로 꼽히는 이유도 여기에 있다. 아파트 입주민들에게 필수적 업종이어서 업종 부침이 심하지 않기 때문이다. 하지만 이 역시 아파트 유형에 따라 달라진다. 예컨대 민영과 공공, 소형과 중형 평형대에 따라 달라질 수 있다.

공공ㆍ임대ㆍ소형 단지일수록 소량의 생필품을 단지 내에서 직접 조달하는 경우가 많아 단지 내 상가의 구매력이 안정적이다. 저소득층이 주요 입주민인 토지주택공사(LH)의 임대아파트 단지 내 상가가 투자자들에게 큰 인기를 모으는 것 역시 같은 맥락이다.

반면 민영ㆍ분양ㆍ중대형 단지일수록 생필품을 외부에서 조달해 구매력이 떨어진다. 긴급한 생필품 외에는 외부에서 대량 구매하는 소비 성향 탓이다. 민영 단지의 경우 각별한 점포만이 임대가 나가는 이유도 여기에 있다.

도시형 생활주택이나 오피스텔 등이 들어서 있는 상가라면 거주자에게 필요한 음식점ㆍ편의점ㆍ세탁소 등을 염두에 두고 분양을 받는 게 좋다. 특히 대학가에 위치한 경우라면 편의점ㆍ호프전문점ㆍ당구장ㆍ분식ㆍ커피전문점ㆍPC방 등 임대업종이 좀 더 다양해진다.

▶150% 낙찰, 600가구 미만은 투자 피해야=단지 내 상가는 공급 주체의 신뢰성이 높고 1억원대 안팎으로도 접근할 수 있는 소액 투자처라는 점, 배후 세대의 확보에 따른 투자 안전성 등으로 인기가 높다. 그러나 단지 내 상가도 입지 상황이나 접근 방식에 따라 투자 성패가 엇갈리기에 주의가 필요하다.

입찰 방식으로 분양되는 경우 내정가 대비 150% 이상의 응찰은 무리다. 월세 변동성을 감안할 때 수익률 불안이 예상되기 때문이다. 슈퍼마켓(편의점)이나 부동산 중개업소 등 일부 업종을 제외하고 월세 저항이 적은 업종은 별로 없다. 세탁소ㆍ미용실ㆍ소형 학원 등은 공격적인 월세 부담을 하기엔 매출에 한계가 있다.

단지 내 상가는 배치에 따라 임대료 수준도 차이가 난다. 단지 내 주민만을 위해 배치된 상가보다는 유동인구까지 유입될 수 있도록 배치된 상가가 유리하다. 이는 상가 유입 수요가 많을수록 세입자의 매출은 커질 수밖에 없기 때문이다.

100가구당 점포 1호만 분양하는 공급 희소성이 상가 가치를 높여주기도 하지만 배후 세대가 극히 빈약하고 소비력까지 적은 경우 공급 희소성은 무의미해진다. 적정 가구 수를 600가구로 보는 것이 좋다. 경쟁 상권과의 관계, 입주 가구 소비력 등이 최우선 선택 기준이다. 

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