MC 성기영: 편안한 휴일, 5.1대책발표 이제 닷새 지났는데 시장 영향을 알아봅니다. 그리고 전ㆍ월세시장을 비롯해 주택시장 전망을 짚어봅니다. 헤럴드경제 장용동 大기자입니다.
-5.1대책, 시장에 어떤 징후가 보이는가요?
▲정부의 5.1 대책발표 후 서울 수도권 지역 중개업소에 매도 문의는 늘어나는 추세입니다. 아파트를 팔고자 하는 매도세가 늘어나고 있는 것입니다. 하지만 역시 매수세 위축으로 실제 거래는 여전히 부진, 관망세가 이어지는 상황입니다. 실질적 거래 효과를 내기는 어려울 것으로 보입니다.
그동안 3년 보유 기간이 넘쳐도 2년 거주 요건을 채우지 못해 세금 부담으로 팔지 못하는 집주인들이 꽤 많았는데 이같은 물량매도 문의가 시장에 본격적으로 나오고 있는 것으로 보여집니다. 대략 서울 과천 5개 신도시 아파트 122만 가구 정도가 여기에 해당됩니다.하지만 앞서 말씀드린 대로 집값이 나중에 오를 것이라는 기대감이 낮은 상황이어서 사려는 사람이 별로 없습니다. 거래는 여전히 냉랭하다는 얘깁니다.
향후 가격 상승을 기대하기가 쉽지 않고 전망이 불확실해 양도세 비과세에 대한 기대감이 반감됐다고 봐야 할 것 같습니다. 전세를 끼고 투자를 한다고 해도 과거 처럼 레버리지 효과를 쉽게 기대하기 어려운 점 등이 매수세를 살리는데 악재라고 보여집니다.
아직 양도세 비과세 요건 완화의 구체적인 적용 시기와 방법이 확정되지 않아 일부 혼란도 있구요.
일부 거래한 사람들이 비과세 혜택을 받으려면 어떻게 하는게 좋은지, 9억원 초과 아파트의 양도세는 어떻게 되는지에 대한 문의는 꾸준히 이어지고 있습니다.
-층수제한 완화 등도 시장에 긍정적인 영향을 미칠까요?
▲2종 일반주거지역의 층수제한 완화는 실질 용적률 완화와 설계의 다양성을 보장해 해당 지역 재건축 조합과 건설사에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 그동안 18층 제한 때문에 실제로 아파트를 지으면 용적률이 최대 230%대에 불과했는데 앞으로는 250%를 다 채울 수 있을 것으로 예상됩니다. 다양한 스카이라인으로 설계할 수 있게 된 점도 긍정적이라 할 수 있죠. 획일화된 단지를 피할수 있어 긍정적입니다.
아파트 층수를 높이거나 3종으로 종상향하는 방안을 추진 중인 둔촌 주공 등 재건축조합은 이번 대책에 따라 재건축 사업에 탄력을 받을 것으로 기대됩니다. 종상향이 안되더라도 층고제한이 풀리면 실질적으로 용적률이 약간 완화되는 효과가 있고 층수를 올리면 동간 간격을 넓게 배치할 수 있는 장점이 있습니다. 사이 사이 녹지, 오프스페이스가 많아 주거환경이 더욱 쾌적해지는 점도 있게 됩니다.
-이번 대책 말고도 뉴타운 등 도시재생 관련 법 제정, 장기주택전망 등이 논의되는 것 같던데요.
▲그렇습니다. 대표적인게 바로 뉴타운 문제인데요. 세계적으로 도시재생이 화두입니다. 하지만 우리는 최근 상황을 보는 대로 재개발, 재건축, 뉴타운 등 도시정비사업이 수월치않습니다. 장애물이 많아 제대로 진척이 부진하고 관련법 미비로 어려움을 겪고 있습니다. 따라서 종전의 도시정비 관련법을 통합하고 최근의 변화하는 정비여건을 반영하기위해 정부의 대책마련이 본격화되고 있습니다. 이게 순조롭게 진행되면 기반시설비용 등을 공공에서 지원되는 등 수혜도 많아지고 절차가 체계화되어 정비사업활성화가 기대됩니다. 도시재생법제개편방향과 정비사업 추진현황 및 개선방향에 대한 공청회가 내주 중 개최될 예정입니다.
정부가 10년 단위로 수립하는 장기주택종합계획도 일정보다 2년 앞당겨 오는 7월까지 새롭게 마련됩니다. 앞서 수립된 2003~2012년 장기주택종합계획이 주택경기가 활황이던 2003년 수립돼 1~2인 가구 증가, 주거 의식 변화 등을 제대로 반영하지 못했다는 판단에서 입니다. 여기에는 인구, 가구, 의식구조, 소비변화 등에 따라 주택수요와 공급이 어떻게 될 것인지, 그에 따른 법적 정비사항이 무엇인지 등이 구체적으로 담겨질 것입니다. 이것을 기초로 공급계획 등이 수립되게 됩니다.
-이같은 제도개선, 부양책 등이 효험을 발휘한다면 시장이 정상화될 개연성도 있지않을까요. 적어도 팔고 이사를 갈 정도로 거래가 활성화돼야 할텐데요.
▲최근 정보업체가 서울 및 수도권 거주자 797명을 대상으로 주택 매수의사를 물어본 결과를 보니까, 정말 암울하더라구요. 향후 6개월 내 집을 사겠다는 응답이 17.9%에 그쳐 2010년 1분기부터 최근 6분기 내 최저치를 기록한 것입니다. 이는 국제 금융위기가 닥쳤던 2008년 3분기의 주택 구매의사 16.8%에 근접하는 수치입니다.
6개월 내 집을 팔겠다는 매도의사도 24.3%로 1분기 대비 5.8% 떨어졌으며 이사 계획도 1분기 25.9%에서 24.8%로 줄어든 반면 청약의사는 0.9% 오른 17.4%를 기록했습니다. 신규분양을 고려하고 있는 것이죠.
현재 거주하는 주택의 지난 6개월간 가격수준을 평가하는 주택가격평가지수와 향후 6개월간 가격 변동을 전망하는 가격전망지수도 각각 1분기 대비 13.4%, 8.5% 내려갔습니다.
금리 추가인상 가능성과 전셋값 상승, 분양가상한제 폐지가 변수인 것으로 나타났는데요.
하반기로 가면 상황이 좀 달라질 것으로 봅니다. 전ㆍ월세 상승 등으로 시장이 재차 꿈틀거리고 내년의 선거, 풍부한 유동성, 거듭된 부양책의 누적효과 등이 시장을 녹이는 요인이 될 것으로 봅니다. 다시 긴 침체에서 벗어날 개연성이 없지 않습니다. 오히려 실수요자는 서울 접근성이 좋고 교통환경이 양호해질 하남 등 서남권, 서울 강남 요지, 인구집적요인이 많은 용산, 상암등지에서 저렴한 내집을 찾는 것도 유효하다고 생각됩니다.
-전ㆍ월세 시장이 하반기 들어 다시 움직일까요?
▲이른바 집값 침체 불황장세 속에서 전ㆍ월세난은 지속될 수 밖에 없습니다. 집을 살 만한 사람 조차 전ㆍ월세로 눌러앉다보니 셋집이 부족할 수 밖에 없습니다. 더구나 소가구가 급증하는 상황이어서 소형 및 임대주택 중심의 월세시장 확대가 불가피하다고 봐야 합니다.
최근 KB금융지주 경영연구소는 3일 `1인 가구 급증에 따른 소형주택시장의 변화` 보고서를 보면 이같은 전망을 뒤받침해 줍니다. 1인 가구는 급속히 증가하고 있으나 1인 가구의 주요 주거 형태인 단독주택 공급량은 빠르게 감소하고 있는 것으로 나타났습니다.
예컨대 1인 가구는 1980년대 총 가구의 5%에 불과했지만 2011년 현재 403만 가구로 전체의 23.3%를 차지하는 것으로 집계됐습니다. 같은 기간 국내 총 가구 수는 2.6배 증가한데 비해 1인 가구는 14.4배 급증한 것입니다.
같은 기간 아파트 비율은 2%에서 59%로 높아졌지만 단독주택의 경우 전체 가구의 93%에서 28%로 급락했습니다. 국내 아파트 중 66㎡ 이하 소형의 비중은 14.4%에 그치고 있습니다.
또 1인 가구의 월평균소득은 작년 기준 140만원으로 2인 이상 가구의 39% 수준에 불과한데다 최근 국내 소형주택의 가격이 강세를 보이고 있는 점을 감안하면 1인 가구의 주거비 부담이 높아져 월세 시장으로의 집중이 불가피할 것으로 보입니다.
-소형오피스텔, 원룸 등 임대사업용 수익형 부동산이 인기끄는 이유가 있군요.
▲5.1대책에서 자칫 난개발 슬럼화우려에도 불구하고 30가구 미만을 사업승인대상으로 확대하고 소형주택공급 확대방안이 포함된 것도 같은 맥락입니다.
다주택자에 대한 세제개편 등을 서둘러야 합니다. 민간임대 활성화를 위한 조치가 전향적으로 마련돼야할 것으로 지적되는 이유가 여기에 있습니다.
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