MC 성기영: 4월 부동산 거래 비수기에 접어든데다 정부의 거래활성화 대책도 약발을 전혀 내지 못하고 있습니다. 그럼에도 재건축 단지들의 잇단 사업승인으로 시장에 관심이 모아진 한 주였습니다. 금주 시장동향과 이슈들을 짚어봅니다. 헤럴드경제 장용동 논설실장입니다.
-현재 주택시장은 어떤 상태인가요?
▲4월 첫주 아파트시장은 하락세가 수도권 전체로 번지고 있는 상황입니다. 서울ㆍ신도시에 이어 경기지역 매매가격이 내림세로 전환되면서 매수세 위축이 뚜렷해지고 있습니다. 전화문의라도 왔던게 2-3월의 시장이었다면 아예 이같은 문의조차 끊기고 있습니다.
지역별로 보면 서울이 0.01% 떨어지며 3주 연속 하락세가 이어졌고, 신도시(-0.02%)와 경기(-0.01%)도 내림세를 나타냈습니다. 인천(0.03%)은 급매물이 소진되면서 전주보다 소폭 올랐습니다. 신도시는 전 주와 비슷한 양상을 보였습니다. 산본(-0.10%)만 하락세를 나타냈고, 나머지 4개 지역은 변동이 없습니다.
경기는 하락이 깊어지는 모습인데요. 과천,파주,용인 등은 하락했고, 동두천, 안양은 상승했습니다. 과천시는 강남 재건축 영향을 직접적으로 받던 과거와는 달리 이번 개포지구 호재는 살짝 비껴간 양상입니다.
용인시는 지난달만 하더라도 늘어난 매수세에 상승 추세였으나, 현재는 수요자들의 소극적인 입장에 1천~2천 만원 가량 시세 조정이 일고 있습니다.
관심을 모으는 서울 재건축시장은 강남구(0.34%)가 6주 만에 반등했고, 강동(-0.20%), 서초(-0.15%), 송파(-0.10%) 등은 내림세를 이어갔습니다. 강남구는 개포지구 지구지정 이후, 매도자들이 매물을 회수하면서 매도호가가 들썩였으나 매도자들의 기대감과 달리 매수세는 조용한 편입니다. 개포동 주공2단지 82㎡는 14억~15억원 선으로 2500만원 오른 정도입니다.
고덕 시영 재건축 사업승인여파가 미치고 있는 강동구 역시 매수세가 얼어 붙으면서 상일동 고덕주공 3,5,7단지가 500만~1000만원씩 하락한 상태입니다.
-분양시장과 딴판이군요. 전세시장은 어떻게 돼가나요?
▲서울은 마포,성북,종로,구로, 노원,송파,금천,중랑,강서를 중심으로 지속 상승추세입니다. 반면 서초, 용산은 하락했는데요. 대기수요 및 거래가 감소한 가운데 사실상 비수기에 접어들었고 봐야 합니다.
마포구는 신혼부부 수요가 꾸준해 공급 부족현상이 여전하지만 활발한 시장분위기는 아닙니다. 공덕동 삼성래미안공덕2차 79㎡가 1000만원 올라 2억2000만~2억4000만원 선. 신도시는 전 지역이 보합을 나타냈는데 전세 선호 현상은 여전하지만 역시 수요가 줄어들면서 이전과 같은 가파른 상승은 기대하기 어려운 상황입니다.
이같은 시장세는 봄이 깊어질수록 더 약세쪽으로 기울 것으로 보입니다. 정부의 대책이 실효가 없고 시장호재가 크지않기 때문입니다.
-금주 화두는 뉴타운이 아닌가 합니다. 말도 많고 탈도 많은 뉴타운이 서울은 물론이고 경기도권역에서도 잇달아 취소되는 경우가 생겨났습니다. 어찌된 것인가요?
▲선거바람을 몰고 왔던 뉴타운에 대한 얘기가 부쩍 많이 나왔습니다. 예민한 부분이죠. 이런 가운데 서울에서는 주민들이 원할 경우 해제를 검토할수 있다는 입장을 보이고 있습니다. 장기방치상태 뉴타운이 많기 때문입니다. 물론 근본적으로는 주민 의견대립때문이지요. 또 뉴타운 존치지역 4곳(전농뉴타운, 동작 흑석 존치지역, 노량진 구존치관리지역, 대방동 일대)의 건축제한 조치도 해제키로 했습니다.
건축 규제 장기화에 따른 주민 재산권 침해를 막고자 뉴타운 내 존치지역 중 일부 지역에 대해 건축 제한 조치를 해제하기로 하고 5월 실행 목표로 구체적인 절차를 추진하고 있습니다. 건축법상 뉴타운 지구 내 존치지역은 최대 3년간 건축허가가 제한되며 이후 국토계획법에 따라 추가로 5년까지 신·증축이 금지됩니다.
뉴타운 존치지역의 건축 규제가 해제되면 건물 신·증축이 가능해지며, 주택을 근린생활시설로 바꾸는 등 용도변경도 할 수 있게 됩니다.
경기도에서는 보다 적극적으로 뉴타운 해제가 이뤄지고 있습니다. 군포 금정과 평택 안정에 이어 안양 만안뉴타운 사업도 공식적으로 무산됐습니다.
만안뉴타운(석수동.박달동.안양동 일원 177만6040㎡)이 재정비촉진계획이 결정되지 않아 지구지정 효력이 상실됐는데 2008년 4월 7일 재정비촉진지구로 지정, 고시된 곳입니다.
그동안 재산권 행사에 대한 찬반 주민들의 대립과 반목이 계속되고 있는 상황이어서 뉴타운 사업이 어려운 상황이었죠.
앞서 군포 금정뉴타운(86만5천㎡)도 사업 찬.반 의견이 엇갈리며 3년 시한안에 재정비촉진계획을 결정 고시하지 않아 지난해 9월 10일자로 지구지정 효력을 잃었고 2008년 5월 7일 지정된 평택 안정뉴타운(50만㎡)은 평택시의 요청에 따라 지난 1월 5일 자로 지구 지정이 해제됐습니다. 내년이 선거인데요. 앞으로 뉴타운문제는 재차 부동산가에 뜨거운 핫이슈로 부상할 것으로 보입니다.
-취득세 인하, 분양가 상한제 폐지 등이 주요골자였던 3.22대책이 시장혼란만 부추긴다죠. 어떻게 되어가나요?
▲부동산거래 활성화 대책이 줄줄이 부도위기입니다. 지난 1월 내놨던 수도권 미분양 아파트의 환매조건부 지원책이 겉돌면서 아직까지도 단 1가구도 매입에 들어가지 못한데 이어 이번에 발표한 3·22 부동산 대책 역시 여권 내 이견과 야당·지방자치단체의 반대로 좌초 위기를 맞고 있습니다. 이로 인해 제도 시행을 믿고 주택 매매를 하려던 서민들이 피해를 입는 등 부동산 시장이 혼란에 빠져들고 있습니다.
취득세 감면만해도 이러지도 저러지도 못하는 상황이지요. 매매계약자들이 어찌할바를 모르고 있습니다. 지난달 22일로 소급하겠다고 했다가 지방세 국고 보조가 어렵게 되자 다시 원점으로 돌아간 상태입니다. 행정안전부와 기획재정부, 지자체가 합의의견이 도출되지않아 수요자들만 골탕을 먹고 있습니다.
분양가 상한제 폐지도 여전히 국회 통과가 불투명합니다. 주택법 개정안은 민주당의 반대로 2009년 이후 2년 넘게 국회에 계류된 상태입니다.
이로 인해 서울 마포 공덕동 등 각 지역의 재개발 조합은 아파트 분양 시기를 잡지 못하고 있습니다.
-좀 다른 얘긴데요. 보금자리 주택을 기다려온 서민이 많은데, 반값공급이 없다는 얘기는 무슨 말인가요?
▲그린벨트(GB)를 보금자리주택지구로 지정, 시세의 반값 정도로 공급하는 보금자리주택의 분양가를 과도하게 낮추지 않겠다는 것입니다. 다시 말해 정부가 강남 등 반값 아파트가 나올만한 그린벨트 보금자리주택의 용지 가격을 높여 과도한 시세차익을 줄이고 보금자리주택 지구별 가격 편차도 최소화하기로 한 것입니다.
이와관련 의원입법안으로 ‘보금자리주택 건설 등에 관한 특별법’ 개정안이 발의됐는데요.
한국토지주택공사(LH) 재정난에 따른 것입니다. 강남 등 과도한 시세차익이 보장되는 일부 그린벨트 지구는 보금자리주택의 분양가를 주변 시세의 80~85% 수준에서 공급할 수 있도록 용지가격 조정을 가능하게 하는 내용이 담겨있습니다.
현재 그린벨트 보금자리주택 용지는 전용면적 60㎡ 아파트 부지의 경우 조성원가, 60~85㎡는 조성원가의 110%(민간 건설사에는 120%)에 공급되는데 용지 가격을 이 보다 낮출 수는 있어도 높게 공급할 수는 없었습니다.
올해 초 본청약을 한 서울 강남 세곡, 서초 우면지구 아파트 분양가는 주변 시세(3.3㎡당 2000만~2500만원)의 절반에도 훨씬 못 미치는 3.3㎡당 924만~1056만원에 공급돼 ‘로또 아파트’로 불리며 청약 과열을 빚었습니다.
반값 아파트의 ‘역풍’으로 민간주택 공급 물량이 급감하고, 보금자리주택의 대기 수요 증가로 매매거래 침체와 전셋값 상승의 부작용을 낳고 있다는 점도 고려됐다고 봐야합니다.
(www.changapt.com)
