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  • [박인호의 전원별곡]제2부 집짓기-(5) 농가주택, 섣부른 매입 금물 “돌다리도 두드려라”

  • 기사입력 2011-03-09 09:22
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허름한 농가주택을 경매나 일반매매를 통해 사들여 리모델링하거나 새로 짓는(개축) 방법으로 전원생활의 꿈을 이룰 수 있다. 다만 수리해서 쓸 만한 농가주택이 그리 많지 않기에, 대부분은 새로 짓는 게 효율적이다. 시골 빈집을 사기 전에 반드시 확인해야 할 사항들이 있다. 

먼저 부지가 대지인지를 체크해야 한다. 집이 있으면 당연히 대지로 생각하기 쉽지만, 대지가 아닌 농지에 들어선 경우도 많다. 또 무허가로 지어진 집들도 많기 때문에 제대로 준공이 난 건물인지, 등기가 완전한지도 파악해야 한다.

특히 오래된 집은 공부상 면적과 실제 면적이 다른 경우도 비일비재하다. 옆집이 침범하거나 골목길에 들어가 있기 때문이다. 이런 경우는 매도인이 실제 면적을 회복해주는 조건으로 계약해야 편하다. 새로운 진입자가 기존 마을사람을 상대로 원상회복을 받는 일이란 생각보다 쉽지 않다.

도로에 문제가 없는지도 핵심 체크 사항이다. 지적도 상에 도로가 있고 현황도로도 있지만 서로 다른 경우가 많다. 지적도상 도로는 하천이나 다른 여건으로 이미 유실돼 있고, 현황도로는 다른 사람의 땅을 무단 사용하는 경우도 있으므로 이에 대한 확인이 필수다. 차량 진입이 불가능한 집은 나중에 도로나 주차장을 확보하기 위해 추가로 지불해야하는 비용만큼 가격이 저렴해야 하며, 만약 도로나 주차장 확보가 어렵다면 아예 사지 않는 게 좋다. 지적도에 없는 도로인 경우 해당 관청에 도로 여부를 별도 확인해야 한다.

또한 지상권에 대한 확인도 중요한데 땅 주인과 건물 주인이 같은 사람인지를 확인해야 한다. 땅 주인과 건물 주인이 서로 다른 경우, 땅을 구입했어도 건물에 대한 권리를 주장할 수 없으므로 건물을 다시 사야 한다. 이 때 건물 주인이 지상권을 내세워 터무니없이 많은 돈을 요구할 수도 있다.

이처럼 주택 소유자와 토지 소유자가 다른 경우에는 토지 소유자(땅 매도인)가 건물, 조경수, 조경석 등의 이전 문제를 완전히 해결해주는 조건으로 매입한다. 매수인이 지상물 소유자를 직접 상대하게 되면 가격 협상이 잘 안되고, 동시에 여러 명을 상대하는 것은 생각보다 어려운 일이다.

여러 필지로 구성된 농가주택을 사고자 할 때도 주의해야 한다. 대지, 밭, 도로 등 몇 개의 서로 다른 지목으로 구성된 경우다. 매수인 입장에서는 집터자리, 마당, 텃밭 등으로 나눠 계산하는 것이 좋다. 집터와 마당은 대지가격, 한도를 벗어난 정원과 텃밭은 대지가격의 50~70%선으로 계산하면 적당하다.

또 농가주택에 텃밭이 딸려 있는 경우가 많은데, 대개 함께 매매한다. 농지는 1000㎡(300여평) 이상이라야 이전등기가 가능한데 이유는 농지는 농민만이 소유할 수 있고 농민의 자격을 갖추려면 1000㎡ 이상의 농지를 소유해야 하기 때문이다. 그래야만 농지취득자격증명을 받을 수 있다.

물론 농민이 아니라도 1000㎡ 미만의 농지는 도시민 신분으로 구입할 수 있는데 이럴 경우 가족체험형 주말농장으로 이용해야 한다. 주말농장으로 구입한 땅도 전용을 받아 집을 지을 수 있다.

(헤럴드경제 객원기자,전원&토지 칼럼리스트)
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