부동산, 특히 토지 시장은 정부정책에 크게 좌우된다. 향후 전원 및 토지 시장에 영향을 미칠 정책 호재는 어떤 게 있을까. 먼저 4대강사업 본류 완공(2011년) 및 그 파급 효과다. 정부는 4대강 주변 지역의 난개발 방지 및 체계적 활용을 위해 친수구역을 지정, 선도모델로 개발하기로 했다. 아울러 ‘물순환형 수변도시’ 20곳을 단계적으로 조성할 계획이다. 친수구역은 국가하천 부지의 양쪽 4㎞까지 지정할 수 있다. 특히 10만㎡ 이상의 대단위 개발은 주변 토지 및 전원시장에 큰 영향을 미칠 전망이다. 또 경인 아라뱃길 개항(2011년)과 서울시의 서해뱃길 사업, 상암DMC ‘한국판 헐리우드’ 조성 계획은 서울 마포·강서는 물론 인근 김포 고촌면, 고양 덕양구, 인천 서구·계양구 일대에 호재로 작용할 것으로 보인다.

정부가 향후 철도 중심의 전국 거점연결 교통망을 구축키로 함에 따라 철도 역세권과 주변 지역은 더욱 관심을 모을 전망이다. KTX 역세권과 수도권 광역급행철도(GTX) 수혜지, 그리고 수도권 전철 연장선 및 경춘선·중앙선 등 복선전철 역세권이다.

정부가 토지 거래 및 이용 규제를 완화하고 있는 것도 호재다. 2011년 3월부터 연접개발제한제도가 폐지된다. 이번에 폐지되는 연접개발제한은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률로 규제했던 곳만 해당된다. 즉 녹지지역 임야, 계획관리지역 임야, 농지(녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역) 등이다. 반면 산지관리법 상 지역은 기존의 연접개발 제한이 그대로 적용된다. 보전·생산관리지역 임야, 농림지역 임야, 자연환경보전지역 임야 등은 계속 묶인다는 것이다. 또 유의할 점은 이번 연접개발제한 폐지는 각 지자체가 지역 사정을 감안해 최장 2년간 폐지를 유보할 수 있도록 했다. 지자체별로 달라질 수 있기에 향후 확인은 필수다.

지난 2010년 12월 전체 국토 면적의 2.4%(2408㎢)에 해당하는 땅이 토지거래허가구역에서 대거 해제된 것도 향후 투자수요 유입을 촉진할 것으로 보인다. 이번에 풀린 땅은 전체 토지거래허가구역(6882.91㎢)의 35%다. 서울이 54.35㎢로 서울 전체 허가구역의 23%이고 인천 219.78㎢(46.7%), 경기 1878.97㎢(43.6%), 지방 254.9㎢(13.7%)이다. 특히 수도권의 경우 지방에 비해 해제 폭이 컸다. 허가구역에서 풀린 지역에선 시·군·구의 허가 없이 자유롭게 땅을 사고 팔 수 있다. 기존에 허가를 받아 취득한 토지에 대한 이용의무(농업 2년, 주거용 3년 등)도 없어진다.

아울러 정부는 용도지역별 허용행위를 지자체의 특성을 고려해 판단할 수 있도록 지자체장에게 권한을 부여했다. 탄력적으로 도시계획을 변경할 수 있게 된 것. 따라서 지자체의 도시계획을 수시로 확인해 지역개발 정보를 선점하는 게 중요하다.

이 밖에도 정부가 앞으로 수도권 신도시 개발을 지양키로 함에 따라 화성 동탄, 성남 판교, 김포 한강, 파주 교하, 인천 검단 및 청라, 남양주 별내 등 기존 신도시 주변의 개발 압력은 되레 높아질 것으로 보인다. 또 베이비붐 세대(1955~1963년생 712만명 추산)의 퇴직 후 안전자산 선호 및 노후 전원생활을 위한 지방 토지시장에 대한 관심 또한 높아질 것으로 예상된다.

이처럼 향후 전원 및 토지시장을 움직일 호재성 재료들은 많다. 하지만 실거래가신고제 등 투자 심리를 위축시키는 규제가 여전히 유지되고 있는 데다 비사업용 토지에 대한 양도세 중과세 유예 등이 되레 매물을 늘려 토지가격 상승에는 한계가 있을 것이란 시각도 있다.

(헤럴드경제 객원기자,전원&토지 칼럼리스트)