부동산 투자에 대한 관심이 높지만 체계적으로 투자하는 방법을 몰라 어려운 상황에 직면하는 사람들을 주변에서 흔히 볼수 있다.

그렇다면 이들은 왜 어려움에 처한 것일까. 반면에 부동산으로 재테크를 성공적으로 이끌어 나가는 사람들도 많다. 이들 두가지 유형의 차이는 과연 무엇일까. 그리고 합리적인 부동산 투자방법 및 노하우는 뭘까.

삼성생명 FP센터는 최근 고객을 상대로 진행한 재무 컨설팅의 노하우를 담은 ’풍요로운 노후를 바라보는 부동산 투자’ 발간하고,부동산 실전투자시 반드시 체크해야 할 내용을 소개했다.

삼성생명 FP센터이 강조한 투자방식의 핵심은 인생주기에 따라 부동산 투자방법을 선택해야 한다는 것으로 요약된다.

즉 연령대별로 투자목표를 세우라는 것을 강조한다.

◇30대까지는 내집 마련에 올인...50대엔 각종 위험 대비

20~30대에는 내집 마련을 준비하는 게 요점이다. 따라서 첫 월급을 받기 전부터 내 집 마련을 위한 구체적인 계획을 세우고, 그 계획을 중단없이 실행해야 한다.

구체적으론 종자돈은 어떤 방법으로 만들 것인가? 어떤 대출을 이용할 것이며, 자신의 소득으로 이자는 어느 정도까지 감당할 수 있을 것인가? 신규 아파트를 청약할 것인가 아니면 기존 아파트 또는 단독주택을 매입할 것인가? 등 각 대안별 비교,분석을 통해 철저한 계획을 세워 실천해 나가야 한다고 조언했다.

40~50대 때는 자녀가 있는 시기다. 때문에 중대형 주택의 필요성을 크게 느끼게 된다. 그리고 주택입지를 선정하는 데 있어서 자녀의 학군이나 주위 사람들의 평판이 좋은 지역을 중요한 기준으로 생각하는 경우가 많다.

40~50대는 가장 왕성하게 경제활동을 하는 시기이기도 하다. 그만큼 소득도 늘어나 여유자금 활용에 대한 고민을 많이 하게 된다. 예전에는 이러한 여유자금으로 주택을 여러 채 구입하는 경우가 많았으나 이제는 어려워졌다. 주택가격 상승률이 예전만 못하고, 여러 채 보유하는 경우 양도소득세가 고율로 부과되면서 세후 수익률도 떨어졌다.

삼성생명 FP센터는 결국 예전처럼 여유자금과 전세보증금을 가지고 두번째, 세번째 주택을 구입하는 시대는 이제 막을 내렸다고 진단하고, 이 시기에는 항상 은퇴 이후의 삶을 염두에 두고 위험에 대비해야 한다는 마음으로 투자 포트폴리오를 세워야 한다고 강조했다.

◇60대에는 자산포트폴리오 재조정기

실질적인 은퇴 생활이 시작되는 60대 이후가 되면 일을 해서 얻는 소득이 없어진다는 전제 하에 자산 포트폴리오를 조정해야 한다.

60대 이후를 맞이하는 가장 합리적인 방법은 현금비중을 늘리는 것이다. 자녀의 분가로 인해 대형 주택이 불필요해진 만큼 소형 주택으로 바꿔 생긴 여유자금 만들어 운용하라는 것.

다만 운용할 때에는 무엇보다 변동성이 큰 투자를 하거나 환금성이 약산 자산(토지 등)에 투자하는 것을 경계해야 한다. 가장 투자처로는 유동성이 높은 고금리예금, 원금이 보장되는 투자형 상품(원금보장형 ELS 등) 등의 금융상품과 장수의 위험을 대비할 수 있는 종신연금을 꼽을 수 있다.

아울러 작은 임대용 건물을 구입해 나온 임대수입으로 노후생활을 해야겠다고 생각하는 사람들은 대표적인 4가지 위험요소를 고려해야 한다.

첫째 예상했던 임대료가 매달 제 날짜에 들어오지 않을 위험, 둘째 예상치 못한 상권변화, 셋째 임대용 건물의 노후화에 따른 위험, 넷째 부동산 보유단계별로 발생하는 세금과 중개인비용 등을 감안해야 한다고 회사측은 설명했다.

<김양규 기자@kyk7475>
kyk74@heraldcorp.com