소형주택 수급 불균형 여전

매매가에 비해 전세가 낮아

대거 매매수요 전환 어려움

봄이사철 전세난 심화 예고

3월 전후 정책이 향방 좌우

수익형 부동산 눈여겨 봐야





민족의 명절 설날은 부동산 시장에 적잖은 영향을 끼치는 변수로 꼽힌다. 일가친지가 한자리에 모여 부동산에 대한 정보를 교환하고, 매수ㆍ매도의 의사 결정을 하는 경우가 많아서다. 특히 이번 명절은 최근 전세난이 심화되는 가운데, 오는 3월 정부의 총부채상환비율(DTI) 규제 완화가 마무리되는 시기와 겹쳐 바닥을 치고 회복세를 보이고 있는 부동산 시장의 향후 향방을 가를 중대 변수가 될 가능성이 높다.

헤럴드경제는 전문가 6인을 대상으로 ‘설 이후 부동산 시장 전망’을 주제로 긴급설문 조사를 실시한 결과, 한결같이 전세금의 상승을 점쳐 전세 시장의 고공 행진이 쉽사리 멈추지 않을 것임을 예고했다. 다만, 매매 시장은 금리인상과 DTI규제의 완화 여부 등 변수가 많아 전망이 엇갈렸다. 유망 추천 상품으로는 중소형 아파트와 역세권 오피스텔 등이 꼽혔다.

▶공급은 적고 수요는 많다…전세 시장 불안 여전= 전문가들은 모두 설날 이후 전세 가격이 상승세를 이어갈 것으로 예측했다. 수요에 비해 공급이 부족하다는 논리다. 박원갑 부동산1번지 연구소장은 “현재의 전세난은 소형주택 공급부족이라는 근본적인 수급 불균형에서 빚어진 현상이기 때문에 단기간에 해소되기는 어렵다”며 “최소한 4월까지는 전세난이 이어질 것으로 보인다”고 설명했다. 함영진 부동산써브 연구실장은 “전세 문제는 이제부터가 시작”이라며 “학군선호 지역의 방학 전세 수요는 마무리되어 가고 있지만, 이사 수요와 신혼 부부의 전세 수요는 다가오는 봄철에 더 본격화되기 때문”이라고 분석했다.

= 시장의 최대 관심은 오른 전세값에 부담을 느낀 세입자들이 주택매수에 나설지에 쏠려 있다. 전문가들은 하지만 전세 세입자들이 대거 매수행렬에 나설 가능성이 낮다는 데 무게를 뒀다. 아직 매매가 대비 전세가 비율이 낮다는 것. 이영진 닥터아파트 리서치연구소장은 “국지적으로 수도권의 경우에도 집값 대비 전세값 비율이 60%를 넘어서는 지역이 나타나고 있어 이들 지역을 중심으로 하는 전세 수요의 매매 수요 전환이 일부 발생할 가능성은 있다”며 “하지만, 서울 및 수도권 평균 전세가율은 45% 내외 수준에 머물고 있어 대규모의 매매 수요 전환은 쉽지 않을 것”이라고 분석했다. 

매매 시장은 소폭의 상승세를 이어가되, 지역에 따른 차별화가 두드러질 것이란 전망이 힘을 얻었다. 서정렬 영산대 부동산금융학과 교수는 “전세가격 상승에 따라 주택 매수세 증가가 시장의 분위기를 좌우하겠지만, 금리인상 등의 변수는 매매가격의 추세적 상승에 걸림돌로 작용할 가능성이 있다”고 예상했다. 이어 신규 분양 시장은 보금자리 주택 대비 분양가가 여전히 높은 탓에 명절 이후에도 고전이 예상된다는 견해가 많았다. 도심내 재개발ㆍ재건축 단지와 위례신도시 보금자리주택이 유망 지역으로 꼽혔다.

설 이후 부동산 시장은 급등한 전세값을 피해 매수세가 살아날 가능성은 크지만, 큰 폭의 가격변동은 없을 것이라고 전문가들은 진단했다.

▶금리 인상ㆍDTI규제 완화 지속 여부가 절대 변수= 설 이후 시장의 분위기를 가를 중대 변수는 정부의 DTI 완화 지속 여부와 한국은행의 금리 인상, 고공행진을 이어가는 전세난 등으로 압축됐다. 세 요소는 공통적으로 매수 심리를 좌우할 변수로 꼽힌다. 정부가 예정대로 3월 DTI규제완화를 폐지하거나 인플레 우려때문에 금리를 인상할 경우에는 겨우 회복세를 탄 부동산시장은 직격탄을 맞는다.

이원용 부동산경제연구소장은 “매매가 대비 전세가 비중이 50%를 넘어선다면 DTI 규제의 연장 여부와 상관 없이 집값이 오를 가능성이 크다”고 전망했다. 투자 유망 상품에 대해서도 전문가들 사이에 별다른 이견이 없었다. 정경수 명지대학교 부동산대학원 교수는 “임대 수요가 탄탄하고, 고정적인 수익을 거둘 수 있는 도시형생활주택이나 준주택 같은 수익형 부동산이 심리적 부담감이 적을 것”이라고 말했다. 박원갑 소장은 “다만, 수익형 부동산은 금리인상과 높은 분양가로 상대적으로 수익률이 저하될 수 있으므로 주의해야 한다”고 강조했다.

정순식ㆍ정태일 기자/ sun@heraldcorp.com

▶매매 시장 지역별 차별화 전망