MC 성기영: 전세대책이 발표된지 일주일이 지났습니다. 이에 대한 점검과 올 신규분양에 대해 알아봅니다. 헤럴드경제 장용동 논설실장입니다.
-먼저 일주일이 지났는데 전ㆍ월세 안정 방안 효험은요?
▲공급을 늘리고 수요자 지원이 주요 내용이어서 지난 시간 말씀드린 것 처럼 바로 효험이 나타나기 어려운 상황입니다. 내주부터 중개업소 담합단속이 이뤄지고 조기입주물량단지가 발표되면 다소 주춤하겠지만 봄철 전세난은 수그러들지 않을 것입니다.
차라지 지난해 하반기 전세가 문제가 될 때 이를 추스렸다면 그래도 괜찮았을텐데 하는 아쉬움이 남습니다. 뒷북정책이라는 비난이 나오는 것도 이 때문이죠. 오히려 조기준공단지의 구체적 입지나 물량이 나오지않은데다 판교 순환용주택은 벌써부터 성남시 정비사업시행주민들의 반발도 사고 있고 해서 문제점이 많이 노정되고 있는 상황입니다.
-전세시장 강도는 어떻습니까, 매매시장 동향은요?▲매매는 여전히 오름세에 저항적입니다. 약세권을 맴돌고 있는 반면 전세는 강세를 더해가는 모습니다. 강남권 등에서 중소형 전세가격이 3~4억원 달하는데도 매물을 구할수 없고 수도권지역도 5000만~6000만원씩 오르는 추세입니다. 적어도 학군 등 계절적 수요가 끝나는 3월에나 가서야 다소 진정될 것이나 올 전세난은 지속적으로 화두가 될 것입니다.
-월세전환도 더 가속화된다면서요?
▲큰 흐름으로 자릴 잡을 것 같습니다. 우리만 존재하는 전세가 차츰 줄어들 수 밖에 없는 구조죠. 지난 2009년 이후 서울 강남권을 중심으로 전세금이 급등하면서 주택 임대 시장에 나타난 구조적인 변화입니다. 이른바 ‘반(半)전세’ 아니면 월세형입니다.투자개념이 자리를 잡기 때문이며 최근 저금리도 이를 부추기고 있다고 봐야 합니다. 서울 용산과 강남권, 다세대주택 밀집 지역에선 전세 보다 월세와 반전세 임대주택이 눈에 띄게 늘어났습니다.
전세금 오른 만큼 차액을 월세로 받는 경우도 많구요. 실제로 전세금 낮춰주고 보증부 월세로 돌리는 매물이 많아지면서 전세난이 더욱 가중되고 있다고 봐야합니다. 임대시장 매물 가운데 절반 이상이 이런 매물이라고 봐야할 것입니다. 고급단지에서만 있었던 월세형 임대가 전체주택시장으로 확산되는 것이죠.
실제로 월세 비중은 각종 통계에서도 눈에 띄게 늘어나는 모습입니다. 국민은행에 따르면 전체 임대시장에서 보증부월세 비중은 2009년 12월 39.5%에서 지난해 12월 41.2%로 늘어났습니다.
-근본대책이 있을까요?
▲전세상황을 되짚어보면 오름세가 수도권 보다 지방 광역시가 훨씬 높습니다. 그리고 규모별로는 중소형의 상승률이 높지만 엄격하게는 20~30평형대, 전세보증금 1억5천만~2억5천만 원대의 전세난이라 할수 있습니다. 바로 이것은 주택을 살수 있는 계층이 대거 집을 사지않고 전세로 전환하고 있다고 봐야합니다. 지불 능력이 높으면서 도심 인근, 아파트, 양호한 거주 환경과 전세계약 방식 등을 강하게 선호, 공급이 따라주지 못하고 있는 것입니다.
여기에는 매매가격의 더딘 회복세나 향후 가격불안이 부채질한다고 봐야겠죠. 구매 보다 임차하려는 수요로 이어져 전세 수요를 증가시키는 것입니다.
보금자리 주택 등 시중보다 저렴한 공공 분양주택 및 전세주택의 공급 확대도 한 몫을 하고 있습니다. 전세의 월세 전환을 촉진, 전세물량 감소로 나타난다고 봐야죠.
전세보증금의 고액화도 생각해봐야 할 문제입니다.
도심과 도시 인근 아파트에 수요가 몰리면서 이들지역의 전세보증금이 고액화, 자칫 2년 뒤 역전세난이 생길수 잇습니다. 그래서 임차자를 구하기 쉬운 강남 등 도심지 입지의 아파트를 선호하는 경향이 강해지고 이게 바로 중심지 전세난을 부추기고 있는 것이죠
구매력이 낮은 사람들이 비아파트와 외곽으로 밀려나갈 수 밖에 없구요.
보유 주택을 처분하고 중대형 주택으로 교체하는 경우에 한시적인 금융 및 세제 지원을 하고, 임대사업자 세제감면 대상에 중대형 주택을 포함시키고, 비아파트 주택의 전세보증금 반환 안전장치를 마련하는 것 등의 대안이 나오는 것도 이 때문입니다.
-신규분양도 관심이 쏠리는데요.
▲강남 보금자리 본청약 열기 등으로 신규분양에 관심이 쏠리는 상황입니다.
하지만 신규 분양시장은 아직 냉각기에서 벗어나지 못하고 있습니다. 특히 민간 분양은 아직 기지개도 펴지 못하는 상황입니다. 보금자리주택 본청약과 설이 잡혀 있는데다 시장에 여전히 불안요소가 많기 때문입니다. 하지만 올해에는 그동안 미뤄왔던 재건축 재개발 분양 물량이 쏟아져 나올 예정이어서 수요자들의 관심을 끌 수 있을 것으로 기대됩니다.
-관심단지 소개 좀 해주시죠.
▲서울 강남·서초지구 보금자리주택 본청약이 지난 17일부터 시작됐는데요. 이른바 ‘로또 아파트’로 불리는 강남 보금자리주택 1336가구 사전예약 당첨자 중 1258명이 본청약을 마쳤습니다. 당첨되고도 청약을 포기한 사람이 78명에 달해 98%의 높은 청약률을 기록했습니다. 일부 서민 당첨자들은 3억원이 넘는 분양가를 마련하지 못해, 로또에 당첨되고도 청약을 스스로 포기해 안타까움을 더했습니다.
최종 분양가가 사전예약 당시 추정 분양가 보다 최고 13% 추가 인하돼 우면지구는 3.3㎡당 924만~995만원, 세곡지구는 964만~1056만원선에서 책정돼 사전예약 당첨자들이 전원 본청약에 나설 것으로 예상돼 왔었습니다.
사전예약 당첨자에 대한 본청약 접수가 마무리됨에 따라 오는 20일 특별공급이 시작되는 본청약 대상물량은 기존 658 가구에서, 이번 미신청분 78 가구를 더해 총 736 가구로 최종 확정됐습니다. 최종 확정된 본 청약 물량 736 가구중 강남 세곡지구가 309 가구, 서초 우면지구는 427 가구입니다.
△신혼부부 특별공급 1순위, 21일은 △3자녀 특별공급 85점 이상 △노부모부양 특별공급(5년 이상, 납입횟수 60회 이상) △신혼부부 2순위(전일 미달시) 등이다. △생애최초 특별공급은 24~25일에 진행되며 △기관 추천 특별공급은 26일 일정입니다. 일반공급은 27~31일까지며, 27일에는 납입금 1천만원 이상의 무주택세대주만 신청을 받고 28일에는 일반공급 1순위 전체, 31일에는 일반공급 2,3순위의 접수를 받습니다. 강남 보금자리주택은 90일 이내 입주의무 및 5년간의 거주의무, 10년간의 전매제한 등의 규정이 적용됩니다.
위례신도시 A1-13, A1-16블록 보금자리주택이 6월 본청약을 진행, 관심이 높을 것으로 보입니다. 총 2939가구 중 사전예약으로 공급된 2350가구를 제외한 589가구가 본청약 접수 대상입니다. 위례신도시는 기존 강남 생활권에 인접해 교통, 편의시설 등 우수한 입지를 갖추고 있어 수요자들의 관심이 높을 것으로 예상됩니다. 특히 A1-13블록은 위례신도시내에서 중심에 위치하며, 남쪽으로 학교부지 2곳이 계획돼 있어 도보로 교육시설 이용이 가능할 예정입니다. 특히 공원부지 조망권도 확보되는 장점을 갖고 있습니다. A1-16블록은 A1-13블록 남쪽에 위치하고 있으며, 근린상업용지와도 가까워 상권 이용이 용이할 전망입니다.
-서울 등지의 재건축 및 재개발아파트도 많이 나오죠?
▲그렇습니다. 강남구 역삼동 개나리 5차 아파트를 재건축한 ‘SK뷰’가 5월쯤 분양됩니다. 전체 240가구 중 112~159㎡ 46가구가 일반분양 대상입니다. 경기고와 서울고, 휘문고 등 강남 명문학교들이 다수 분포해 교육환경이 양호합니다. 지하철2호선과 분당선이 교차하는 선릉역이 걸어서 5분 거리위치에 있구요.
지난해 분양시기를 미뤄왔던 성동구 왕십리뉴타운도 올해 분양에 나설 예정입니다. 우선 2구역은 현대산업개발, 대림산업, 삼성물산, GS건설이 컨소시엄으로 1148가구 중 54~195㎡ 510가구가 일반분양됩니다. 왕십리뉴타운1구역은 6월에 진행될 예정입니다. 1702가구 중 59~179㎡ 600가구가 일반분양 물량을 준비 중입니다. 3구역은 왕십리뉴타운 구역 중 가장 큰 규모인 2천101가구가 건설됩니다.이 중 836가구가 일반 분양되며, 분양시기는 하반기 중으로 예상되어 있습니다.
-신도시나 택지지구가운데 유망단지는?
▲경기 광교신도시 B7블록에 테라스하우스 ‘광교 에일린의 뜰’이 2월에 분양되는데 공급면적 149~176㎡로 240가구입니다. 광교 개발계획의 핵심인 특별계획구역 중 하나로 지정돼 있던 부지로서 호수공원(어뮤즈파크), 파워센터(에콘힐), 컨벤션센터 및 주상복합, 비즈니스파크 등의 특별계획구역과 연계됩니다.
광교신도시 A31블록 80㎡ 단일면적으로 350가구가 10월에 분양 예정입니다. 이 부지는 경기대 수원캠퍼스 인근에 위치한 단지로 신분당선 남쪽 연장구간(2015년 개통 예정)이 개통될 경우 역세권에 위치하게 합니다. 청약예금ㆍ부금 가입자들이 관심을 가져볼 만합니다.
판교신도시 C1-2블록에 주상복합아파트 142가구도 관심. 상반기 중 분양예정입니다. 올해 9월 개통 예정인 신분당선(강남~정자) 판교역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권인데다 상업지구와 접해 다양한 상권 이용도 편리한 장점이 있습니다.
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