황금알을 낳을 것으로 기대되는 보금자리 시범지구 중 강남권 2곳에 대한 본청약이 1월 청약에돌입한다.

사상최대의 경쟁률을 기록할 것으로 보이는 이번 보금자리주택은 2011년 신묘년새해부터 부동산 시장을 들썩이는 최대 핫이슈 단지가 될 것으로 보인다.

나기숙 부동산1번지 연구원은 “4차지구까지 보금자리가 발표된 현재 서울강남, 서울 서초와 같은 입지와 분양가를 갖춘 단지가 또 다시 나오는 것은 힘들 것으로 보인다”며 “더욱이 전세값이 수급 불균형으로 인해 더 오를 것으로 예상됨에 따라 청약자격을 갖춘 서민들이 대거 몰릴 것”으로 예측했다.

◆송파 생활권을 누릴 수 있는 서울 강남=서울 강남지구는 대모산 남쪽에 위치한 곳으로 주변이 녹지와 산으로 둘러싸여 쾌적한 주거환경을 자랑하는 곳이다. 이번에 공급되는 물량은 전용 59~84㎡ 총 273가구이다. 강남에서도 거의 유일한 신도시급 택지지구라는 점에서 그전부터 꾸준히 관심을 끌었던 지역이다. 2호선 수서역이 마을버스를 타면 5분 이내 이동할 수 있지만 걸어서 이동하기에는 약간 먼 거리다.

지구 북측으로 헌릉로 및 밤고개 길, 동측으로는 서울외곽순환도로(송파IC), 서측으로는 분당~내곡간 도시고속화도로(내곡IC)가 개설되어 있다.

사전예약 당시 분양가는 1064만~1176만원이었으며, 당첨 커트라인은 1265만~1754만원으로 집계됐으며, 본 청약 역시 분양가가 큰 차이를 보이지 않을 것으로 전망된다. 사전예약 당시 경쟁률은 84㎡가 3.2대 1로 가장 높았다. 그러나 중심상권접근이 불편하며, 전매제한 최장 10년이어서 당장 시세차익을 기대하긴 힘들다.

하지만 3월 민간 분양될 예정인 울트라건설의 아파트는 3.3㎡당 1800후반대로 나올 것으로 보여 가격경쟁력은 충분히 갖추고 있고 주변아파트 시세와 동조화 현상이 나타날 것으로 예상된다. 2010년 12월말 현재 일원동은 3.3㎡당 평균 2685만원이며, 송파구 문정동은 평균 2104만원 선이다.

하지만 재건축단지를 제외하면 실질적으로 신규아파트가 거의 없는 상태인데다 분양가도 저렴해 투자가치는 충분할 것으로 분석된다. 게다가 가장 인접한 지역은 송파구 문정동 일대가 가락동 지하화와 동남권 유통단지, 문정법조타운 등 개발요소가 풍부해 간접 영향권을 받을 것으로 예측된다.

◆규모는 작지만 알토란 같은 강남 서초=세곡지구와 함께 강남권에 공급되는 강남 서초 보금자리주택은 서초구 우면동과 과천시 주암동 일원에 조성되는 단지로 전용 59~84㎡ 총 385가구가 공급된다. 양재IC와 가까워 강남권 진입이 수월한 입지적 특징으로 인해 보금자리주택 지정 후 관심도가 높은 곳이다. 특히 강남순환고속도로와 인접해 있어 서울 서남권으로의 접근성이 높고 과천~우면산간 고속화도로 이용이 쉬워 우면산 터널을 통해 강남 중심권 이동이 편리하다.

양재IC인근 이마트와 코스트코 등 대형마트 이용이 편라하며, 서초구 일대와 가까우며 신분당선, 강남순환고속도로 등의 간접수혜가 예상된다.

지하철 4호선 선바위역과 경부고속도로 양재 나들목이 가까우며, 우면산, 관악산, 청계산, 서울대공원이 인근에 위치해 있다.

사전예약 당시 일반공급 당첨 커트라인은 1200만~1556만원이었고 경쟁률은 전용 84㎡가 3.2대1을 기록했다.

서울 강남지구와 마찬가지로 전매제한으로 인해 시세차익을 단기간에 누릴 수 없지만 가격은 주변시세와 비슷한 수준까지 상승할 가능성이 높다. 현재 우면동의 경우 3.3㎡당 2285만선이다.

◆청약은 언제시작하며, 얼마면 될까?

본청약은 내년 1월17일부터 시작한다. 물량은 총 658가구지만 사전예약 당첨자 중 미신청자가 있으며 더 늘어난다.

서울 강남지구 본청약 분양가는 기준층을 기준으로 3.3㎡ 924만~995만원, 서초는 964만~1056만원으로 확정됐다. 이는 사전예약 시 추청분양가(3.3㎡당 1030만~1050만원)보다 10%가량 낮아진 것이다.

이번 본청약은 청약과열현상이 빚어질 것으로 예측된다. 이에 청약통장 불입액으로 결정되는 당첨커트라인도 높아질 것으로 보여 무조건 청약저축 납입액이 높은 사람이 유리하다.

당첨커트라인은 사전예약 당시 강남지구 59㎡ 1265만원, 74㎡ 1202만원, 84㎡1754만원 이었으며, 서초지구는 59㎡1315만원 74㎡ 1200만원, 84㎡1556만원으로 집계됐다. 그러나 이번에는 더욱 높아질 것으로 보여 84㎡기준으로 보면 2000만원을 상회할 것으로 전망된다.

한편 강남지구는 서울시에 50% 서울 외 수도권(경기,인천)거주자도 청약가능 하지만 서초우면지구는 공급가구의 100%를 서울과 과천시에 1년 이상 거주한 사람에게 우선공급하므로 수도권 거주자는 청약할 수 없어 불입액이 적은 서울과 과천거주자는 서초우면지구를 노리는 것이 유리하다.

또 3자녀 신혼부부, 생애최초, 노부모부양 등 특별공급은 중복신청되지 않으나 특별공급과 일반공급은 중복신 청가능하다. 또 특별공급은 대상자격 조건이 까다롭기 때문에 일반공급보다 커트라인이 낮아 조건이 충족된다는 특별공급을 노리는 것이 좋다.

특히, 신혼부부 및 생애최초 특별공급의 경우 소득기준뿐만 아니라 부동산, 자동차 등 자산기준도 적용되므로 당첨되고도 자격요건을 총족하지 못하여 부적격 처리되는 일이 없도록 본인의 신청자격 여부에 대해 미리 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.

사전예약 당첨자의 경우 반드시 본청약을 신청하여 청약의사를 확인하여야 하며, 무주택세대주 요건을 갖추고 분양전환되는 임대주택을 포함 다른 분양주택에 당첨된 사실이 없어야 본청약 당첨 및 계약체결이 가능하다

청약일정은 17일 사전예약당점자를 접수를 시작으로 20일 신혼부부 특별공급이 시작되며, 31일까지 모든 일정이 마감된다. 한편 분양가가 낮은 만큼 투기수요를 막기위해 90일 이내 입주의무 및 5년간 거주의무, 10년간 전매제한 등이 적용된다. 특히 자격요건에 따라 청약일정이 다르므로 이를 주의해야 한다.

강주남 기자 @nk3507> namkang@heraldcorp.com