도로가 없어 ‘죽어있는 땅’으로 불리는 맹지를 살아있는 땅, 가치 있는 땅으로 만들기 위해서는 진입로를 내야 한다. 그래야 건축이 가능하다. 어떤 방법이 있을까.

먼저 맹지와 연결되는 현황도로가 있는 경우다. 현황도로란 지적 상으로는 도로가 아니지만 실제는 현재 도로로 사용되고 있는 길을 말한다. 현황도로가 있다면 개발행위허가(농지전용) 및 건축허가(신고) 받기가 좀 더 용이해진다.

하지만 초보 토지 투자자들이 가장 많이 저지르는 실수가 바로 이 현황도로만 믿고 덜컥 땅 매매계약을 하는 것이다. 현황도로라 하더라도 건축이 가능한 도로로 볼 수 있는지 없는지는 반드시 해당 관청에 문의해 확인해야 한다.

또 현황도로로 건축허가를 받아도 도로로 편입된 땅주인이 소송을 걸면 중간에 건축이 중단될 수 있으므로 사전에 허락을 구하는 게 좋다.

현황도로가 없다면, 지적도상 도로와 접해있는 다른 땅 주인으로부터 토지사용승낙을 받아 진입로를 확보하는 방법이 있다. 이 때, 땅주인과 오폐수 관로를 묻는 것도 반드시 명시해야만 나중에 뒤탈이 없다.

문제는 사용승낙을 해주는 다른 땅 주인이 통상 그 대가로 매매 시세의 몇 배 이상을 요구한다는 것. 자치 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 빚어질 수 있으므로, 땅(맹지) 계약 전에 미리 이에 대해 협상을 끝내두는 게 좋다. 

현황도로도 없고 사용승낙을 받기도 어렵다면 난감해진다. 만약 맹지가 도로로 연결되는 하천이나 구거를 끼고 있다면 이 하천이나 구거 점용을 통해 진입로를 확보할 수 있다. 물론 가능한지 여부는 반드시 해당 관청에 물어본다.

이 때 소하천구역, 하천구역 등 하천선이 그어진 경우 실제 도로로 쓸 만한 폭의 구거나 하천부지가 있다고 하더라도 하천선 안쪽으로 도로를 개설하기는 어렵다. 또 구거에 접한 다른 땅주인들의 동의서를 요구하는 경우가 많다. 하천이나 구거가 지적대로 지날 것이라는 맹신은 절대 금물이다.

맹지를 살 때 도로 못지않게 중요한 체크 포인트가 바로 오폐수관로이다. 관로가 연결되지 않으면 건축허가를 받을 수 없기 때문이다.

맹지에 구거가 접해있다면 가장 이상적이다. 하지만 지목상 구거라고 모두 가능한 것은 아니며, 현재 구거로서의 기능을 하고 있어야 한다.

무엇보다 집을 지을 목적으로 맹지를 사는 경우 반드시 사전에 해당 관청에 개발행위 사전심사를 신청한다. 개발행위 사전심사는 해당 공무원들이 실사를 벌여 왜 그 땅에 건축이 안 되는지, 아니면 건축을 하기위해서는 이런이런 요건이 필요하다는 것을 상세히 알려준다.

(헤럴드경제 객원기자,전원&토지 컨설턴트)