후행적 부동산시장 탄력예상
호재지역중심, 국지화 두드러질듯
미국 등 글로벌 경제회복이 예상외로 빨라지면서 새해 주식시장이 펄펄 끓고 있다. 경제성장률 둔화와 물가불안, 한반도 리스크 등의 예상 악재조차 딛고 서는 분위기다.
외국인 매수세로 떠 받쳐진 증시는 글로벌 경제회복의 기대감과 달러의 양적 완화효과,기업호전 등과 맞물려 지속적으로 뜀박질할 공산이 커지고 있다.
여기에 과잉 유동성까지 더해지면서 자산시장 팽창과 가격 붐 현상이 보다 구체화될 전망이다. 이같은 증시 탄력은 재차 유동성을 확대재생산, 실물자산수요 증가를 유발할 수밖에 없는 구조다. 후행적 부동산 장세를 점쳐지는 이유도 여기에 있다. 이미 비수기에도 불구하고 강남 등 재건축 매입세력이 강화되고 12월 주택담보대출금이 4년만에 최고치인 5조원대를 넘어섰다.
물밑 급매물이 소화되고 정상매물 탐색전이 가열되는 등 해빙 징조가 시간이 흐를수록 뚜렷하다. 여기에 MMF설정잔액이 80조원대를 상회하는 등 자금의 단기 부동화현상까지 가속되는 추세다. 고수익 투자처로 이동하는 휘발성 자금이 재차 수익성 부동산 등에 흘러들 경우 시장은 더욱 탄력을 받을게 뻔하다. 더욱이 부동산 시장의 내부적 여건 역시 휘발성이 강해 보인다.
예컨대 전세시장의 경우 전세금 인상 도미노현상이 가열되면서 비수기인 겨울철에도 상승세를 이어가는 이례적인 양상을 보이고 있다. 지난해 7.1% 상승탄력이 이어지면서 새봄 주택시장의 최대 복병이 될게 분명하다. 가격불안 등으로 임차수요가 증가하고 있는데다 학군, 신혼 수요등이 겹치면서 강남3구를 비롯해 한동안 잠자던 분당, 용인 등 이른바 버블세븐지역의 전세시장이 꿈틀대기 시작했다.
이는 설을 정점으로 세력이 강해지면서 수도권 전지역으로 확산될 것이다. 이어 재건축 등으로 인한 4만여가구의 멸실주택수요까지 이어지면서 연중 전세시장을 달굴 것이다.
지난 99년 토끼해에 발생한 전세대란과 닮은 꼴이다.
당시 IMF 외환위기로 25%정도 폭락한 전세가가 저금리와 경기회복 기대심리로 30%나 급등하는 상황이 벌어진 것이다. 이를 진정시킬수 있는게 신규입주아파트다. 하지만 올 입주물량은 지난해보다 36.8%정도 감소한 18만9000여가구에 불과하다. 더구나 재개발 등으로 전세수요가 가장 많은 서울, 수도권입주물량이 부족하다는데 심각성이 있다. 이는 시간을 두고 매매수요를 자극할 수밖에 없다.
환차익과 시세차익, 고임대수익을 겨냥한 외국자금은 역동적으로 수요가 창출되는 국내 부동산에 지대한 관심을 보일 것이며 지난해에 이어 빌딩 등 상업용 부동산에 집중될 것이다. 하지만 장밋빛 자산시장 전망의 발목을 잡을 악재 역시 만만치않다. 당장 물가상승과 인플레압력이 가중, 유동성 회수책이 최우선 대안으로 부상하고 이로인해 원화가치가 폭락한다면 자산거품붕괴의 가능성도 충분하다. 금리 역시 올 자산시장 최대 변수이다.
한반도 리스크가 재발되면 부정적 영향을 미칠 수밖에 없다. 하지만 유동성회수는 완연한 경기회복이 전제되어야하며 금리는 서너차례 기준금리가 인상된다해도 여전히 낮아 무감각하게 반응할 소지가 없지 않다. 대북 리스크 역시 미일 정상회담 등을 계기로 대화국면에 진입할 가능성이 크다. 이렇게 본 다면 올 부동산 시장은 정부 정책강도에 따라 한계가 있을 것이나 자산시장과 상승작용을 일으키면서 보다 활발한 장세가 연출될 전망이다. 투자자산을 늘릴 절호의 기회인 셈이다.
신규 교통망 건설, 복합개발추진 등에 따른 호재지역 부동산이 시장을 선도하면서 고급상품위주로 차별화, 회복과 팽창을 거듭해 나갈 것이다. 다만 금융위기이후 부동산경계심리가 증폭되고 있는데다 베이비 붐 세대 은퇴 등 인구구조 변화에 따른 자산 포트폴리오 조정 및 부동산 유효수요 감소 등은 시장을 지속적으로 옥죌 것이다. 이에 따라 시장 탄력이 전반적이기보다 호재성이 강한 지역을 중심으로 국지화되는 양상이 더욱 두드러질 개연성이 크다.
ch100@heraldcorp.com
