우리나라의 국토는 크게 용도별로 도시지역(주거·상업·공업·녹지), 관리지역(계획·생산·보전), 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분된다. 이른바 용도구역이다.

이 가운데 전원주택용 땅을 구하는 사람들은 대개 계획관리지역을 찾는다. 중개업자들도 주로 계획관리지역의 땅을 추천한다.

기존의 준농림지역과 준도시지역이 통합된 관리지역은 계획관리지역과 생산관리지역, 보전관리지역으로 세분화되는데, 계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려해 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역이다.

보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정해 관리하기가 곤란한 지역을 말한다.

생산관리지역은 농업·임업·어업생산 등을 위해 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계등을 고려할 때 농림지역으로 지정해 관리하기가 곤란한 지역이다.

관리지역 중에서도 계획관리지역의 땅을 주로 찾는 이유는 토지의 효율성 측면에서 볼 때 투자가치가 높기 때문이다. 계획관리지역은 건축물의 1층 바닥면적이 차지하는 비율(건폐율)이 40%(용적률 100%)로 생산 및 보전관리지역의 20%(용적률 80%)보다 배나 높다..

또한 계획관리지역에서는 공장, 창고, 물류용지, 가든 등을 지을 수 있다. 바로 이 때문에 수요자는 계획관리지역을 선호하고, 중개업자도 이를 적극 추천한다. 매물로 나온 땅의 토지이용계획확인원을 떼어보면 세분화된 관리지역을 확인할 수 있다.

계획관리지역의 땅이 투자가치가 높은 것은 사실이지만, 만약 실수요자가 전원주택을 지으려고 한다면 굳이 계획관리지역만을 고집할 필요는 없다. 생산관리지역이나 보전관리지역에서도 전원주택이나 근린생활시설 등을 건축할 수 있기 때문이다. 단지 전원주택(일부 텃밭 포함)을 짓고 여유있는 시골생활을 즐기고 싶다면, 가격이 계획관리지역보다 크게 저렴한 보전관리지역과 생산관리지역의 땅을 구입하는 게 비용 부담을 덜 수 있는 방법이기도 하다. 까다롭기는 하지만 농림지역 중 농업보호구역이나 임야의 경우 준보전산지에도 전원주택을 지을 수는 있다.

토지투자 차원에서도 지역개발의 흐름과 범위를 잘 파악해 전략적으로 길목을 지킨다면 생산 및 보전관리지역이라도 계획관리지역 못지않은 수익률을 낼 수도 있다. 생산 및 보전관리지역의 땅을 매입한 뒤 개발행위 절차를 거쳐 대지로 바꾸게 되면 그만큼 땅의 가치가 상승한다.

(헤럴드경제 객원기자, 전원&토지 컨설턴트)